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中信银行经营性物业抵押贷款 授信调查报告 客户名称： 申报单位： 申报日期： 联系人： 联系方式： 经营性物业抵押贷款调查表 贷款要素 授信额度 　1.5亿流贷+5亿经营性物业贷款+8000万元低风险 授信期限 流贷期限一年；经营性物业贷款十年；低风险一年 　 担保方式 抵押 利率 基准利率上浮10% 年度还款计划：先行发放1.5亿元流动资金贷款，期限一年，不可循环；在企业偿还1.5亿元流动资金贷款并办出房产证，完成抵押手续后，发放5亿元经营性物业贷款。经营性物业贷款逐年偿还本息，具体还款计划见后续‘还款计划’一项。 关联授信：我行于2010年批复2亿元的综合授信，批复号为ZHP后由于股东资金及财政资金的注入，提前还款将授信业务结清；2013年我行使用银证信产品，为其发行2亿元理财产品，该笔产品将于2014年结清。 开发商与股东简况 杭州新湖滨商业发展有限公司,暨“湖滨银泰购物中心”，是杭州市西湖综合保护工程的重要组成部分，是市政府重点支持的“十大工程”之一。 该公司成立于2005年11月16日，由杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司共同出资组建，持股比例为各50%。杭州市上城区投资控股集团有限公司：杭州上城区投资控股集团有限公司成立于2008年8月。根据杭州市上城区人民政府（上政函（2008）95号文件批复。该公司由三块组成：（1）原杭州上城区资产经营有限公司的整体资产（2）上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）（3）上城区各行政事业单位、街道下属的国有及国有投资企业的资产（股权）。上城区政府成立新公司主要是为更好整合政府的资源，构建良好经营平台。公司注册资金5亿元，由上城区财政局国资办投入。法定代表人卢伟。公司主要经营：以授权经营国有资产，通过投资、控股、参股、租赁、转让等形式从事资本经营业务;提供资产管理、投资咨询等业务；杭州银泰北山企业管理有限公司： 杭州银泰北山企业管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要对国内银泰百货公司通过投资控股、资产管理等形式来管理国内的银泰百货。旗下包括西安中环银泰商业有限公司、浙江浙联管理有限公司、西安曲江银泰国际购物中心等。同时，北山控股有限公司100%控股浙江银泰百货有限公司。杭州新湖滨商业发展有限公司的全部管理团队、财务团队均出自浙江银泰百货有限公司。 项目经营 项目位置 杭州市上城区延安路258号 产权面积 38229.57　 层数：4 实际可租面积 　34100 产权用途 　商业 土地期限：20年 近两年出租率： 95%　 开业时间:2013.6 经营业态：百货商场 经营模式：1、自租或委托关联公司经营，整租（商业品牌）/散租（主力店品牌）； 上年度运营总收入： 其中租金收入 财务分析 抵押物年均运营收入 扣除运营支出后年均可还款现金流 　 年均本息和 　 还款覆盖比（年均可还款现金流/年均本息和） 　 每平米月租金区间 　 相邻或同城可比项目月租金区间 　 每平米月均租金 　 　 补充还款来源 还款计划： 抵押担保 抵押物情况 抵押面积： 抵押楼层： 是否含底商： 资产保全价格： 保全价格与周边项目市价对比： % 资产评估价值： 评估单价： 抵押率： 周边同类项目售价或二手房价 　 评估单价与周边项目市价对比： % 置换贷款操作风险 置换还款和抵押操作程序 　（注：我行第一顺位抵押能否自动生效） 其他担保条件 财产保险： （注：出租率、每平米收入均按不含车位的可租面积计算）。 中信银行经营性物业抵押贷款授信调查报告 （注：本项模板系授信调查报告基本要求，各分行可根据自身风险管控要求和具体项目及当地市场情况增加相关内容，确保充分了解项目各项信息） 一、授信申请情况 此次贷款申请分为两部分。 其一为1.5亿元流动资金贷款，期限一年，由股东杭州上城区投资控股有限公司及杭州银泰北山企业管理有限公司提供担保，流动资金贷款用途为支付前期装修款。并8000万元低风险额度，用于企业日常经营周转。流贷额度不可循环使用，在企业偿还流贷