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私募基金开发商救世主 　　房地产投资基金并非众多求钱若渴的开发商的天使。虽然其参与的行业的特点决定了其“风险偏好型”的业务运作模式,但它们同样也设置了诸多手段来限制开发商的行为。 　　 　　房地产行业接二连三的政策调控极大地改变了该行业的金融生态:在商业银行步步紧缩“银根”,股市、信托等阀门相继收紧的同时,部分民间资本正以私募基金的组织形式,借力行业调控的契机,试图站上房地产行业“食物链”的顶端。 　　据深圳某地产私募人士介绍,此前开发商并不缺乏资金来源。在与开发商的谈判中,资本方往往并不占据优势。以往外界资本与开发商的合作,多是以债权形式投资,主要是提供过桥融资款,用于烂尾楼项目并购、地产公司债务重组融资等等,只有少数实力强大的资本方能做到通过债权加股权的形式,参与到早期项目拿地的运作中。但现在的情形则大不相同。由于房地产开发贷款已经被加诸了更多的政策限制,尤其在拿地阶段,致使开发商只能转而求助于民间资本。 　　 　　只面向高端的地产私募 　　 　　事实也证明,今年以来,各路资本正以私募基金这种更具组织性、更体现专业能力的业态,参与到房地产开发投资中。 　　9月11日,荣盛发展(002146)公布了涉足基金业的计划。公司拟与自然人章华共同投资设立荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司。荣盛泰发的业务主要针对荣盛发展及其他优质地产项目发行房地产投资基金,荣盛泰发按比例收取管理费用。荣盛发展以现金方式出资2850万元。 　　此前,金地、复地、中国海外等一线房企均已开始试水基金业。 　　“从其他发达国家的发展历史看,民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛,他们参与的渠道主要是购买地产股股票或自己投资房屋,而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。”上海复地集团(02337.HK)董事长范伟表示,目前也有不少同行开始做房地产私募基金,像华润置地也在做一个商业地产方面的私募基金,相信未来的竞争会很激烈。 　　华远地产董事长任志强估计,类似这种开发商背景的私募基金在国内不少于40家。 　　房地产投融资和战略专家张健指出,房地产私募基金的投资门槛比较高,目前房地产私募基金的资金来源只面向高端,例如盛世神州的投资门槛就是500万元。与此同时,基金管理公司在注册时,也需经过多道审批。另据业内人士透露,私募基金的最低认购金额一般规定都在百万以上,而千万级以上的“入门标准”也比比皆是。 　　如果说,地产商融资渠道的亟待拓宽,是目前国内地产私募发展的必要条件,那么随着经济的高速发展,大批资产雄厚的富豪的出现,以及中国自身对海外投资吸引力的增强,则无疑成为地产私募基金发展的充分条件。“富豪们手头的钱不能总放在银行,希望拿出来做一些投资。在这种背景之下,私募基金就成为他们的选择。”戴德梁行北亚区副主席李志荣透露说,目前国内很多企业和富豪都有意涉足房地产私募领域。 　　不过,当前地产商们玩的“私募”,与早年温州人的“私募”早已有了很大区别。李志荣介绍说,目前市面上比较流行的私募形式,是以银行系统为主打,背后配一个开发商,银行专门负责财务,开发商则负责地产开发及管理。 　　然而,上海市城市经济学会高级经济师顾海波在接受本刊记者采访时表示,中国的私募基金目前尚处于起步阶段,还很不成熟,也没有法律上的保证,让你感觉是放心的产品。因此,实际上并不能起到稳定房地产,把储蓄存款从银行里释放出来的作用。 　　 　　地产私募将改变房产市场供需结构 　　 　　楼市调控以来,银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。WIND统计显示,A股上市房企今年上半年末的整体资产负债率达67.79%;经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元,而上年同期为418亿元;同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元,而上年同期为548.3亿元。 　　即使是地产龙头企业,其现金回笼压力也日趋增大。保利地产(600048)上半年经营活动现金流量净额达到-233.48亿元,万科A(000002)、金地集团(600383)和招商地产(000024)分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元,同比均大幅下滑。 　　从国家统计局披露的数据来看,今年一季度房地产开发企业共筹资16250亿元,其中,国内开发贷款3674亿元,个人按揭贷款2193亿元。一般而言,房地产开发贷款占当年新增贷款总额的10%-11%,而今年全年的贷款新增规模要从9.5万亿元减到7.5万亿元,加之房地产贷款的集中度正在提高,这意味着抗风险能力弱的房地产公司融资需求将更为强烈。 　　而随着地产调控政策加码,目前房地产公司的A股融资,从IPO、再融资到资产重组几乎全线暂停,各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。 　　基强联行副董事总经理陈?东认为,