欧瑞地产金华项目产品研究及整合营销思路p73.pptVIP

可行性分析：市场接受度高 西班牙风格是今年中国高端住宅的一个重要的流行基调，上海、北京、深圳等城市都刮起一阵强烈的西班牙之风，如 “兰乔圣菲”别墅、康桥半岛、西郊庄园等项目层出不穷。凭借西班牙风格建筑突出的品质感，以及清新明快的生活表现，各地的西班牙风格项目都获得了极高的市场接受度。 可行性分析：可操作性强 西班牙风格建筑崇尚自然、和谐，其产品高品质的来源在于总体设计的把控，而不在于高端材质的使用。 建筑建造：前面我们提到西班牙风格的建筑在强调立面的简洁、流畅、阳光、自然。立面所采用的材质都是些常规材质，施工工艺也十分简单，在建筑成本上增加不多。 外立面效果 可行性分析：可操作性强 立面细部材质： 外墙涂料 铁艺 木质构件 文化石贴面 可行性分析：可操作性强 与之相对应的是，在建筑上着重考虑的是色调的搭配以及特定建筑符号的运用。 斗拱 拱窗及飘窗 可行性分析：可操作性强 庭院景观营造：西班牙风格的庭院，同样遵循“重设计轻材质”的原则。主要表现在，庭院强调特征艺术建筑小品的运用，植物空间关系的搭配上。与建筑一样，庭院无论是小品、植物、还是地面硬质铺装等都是十分普通的材质。 庭院细部材质 地面硬质铺装 小品 小品 可行性分析：可操作性强 从性价比上来看，本项目采用西班牙建筑风格的可操作性非常强，即不需要大幅度的提高建设成本，同样可以营造出高品质的纯粹 “西班牙社区”。 庭院植物（竹） 庭院植物构成 庭院植物构成 可行性分析：项目影响力大 本项目作为金华第一个也是唯一一个欧式风格的社区，对整个金华的房地产发展来讲也是一个值得纪念的事件，必然会引起强烈的社会反响，欧瑞房产也必将通过本项目树立良好的企业品牌，跻身于金华知名房产开发公司阵营。 综上，本项目如定位于“金华首个欧式花园洋房”，完全与其他常规楼盘相区别，必将获得良好的市场反映；无论是项目的可操作性以及预期获得的经济及社会效益都十分客观，项目切实可行。 表达项目影响力 金华第一个围合庭院式建筑布局 金华第一个组团景观楼盘 金华第一个外资专业楼盘 金华第一个欧式花园洋房 金华第一条西班牙风情商业 金华第一个具有区域标志性入口 城西第一个全封闭物管大盘 …… 整体布局 除项目最北侧集中设置小高层区外，项目其他区域为纯粹的西班牙多层洋房。 项目整体规划建议图 整体布局：入口设计 由于本地块只有沿凤山街为一线沿街，适合做开放型的主入口，我们建议在凤山街中段设置项目主入口，兼顾项目整体交通,同时可以考虑在北侧小高层区以及待征地块连接处设置简易车行通道。 原有规划方案中主入口计划通过两幢11层小高层设置挑高门廊，形成大气的主入口。但是此方案不能很好的体现本项目以多层品质洋房为主的项目特点，因此我们建议在原有位置重新设计带有浓郁西班牙风味的标志性主入口，要求设计大气、充分体现本项目的产品特色与品质。 入口示例图 入口夜景 整体布局：商业布局 本项目拥有近4500平方米的商业规划，由于本项目临近本区块的商业金融中心，所以项目的商业规划应定位于为业主及周边住户提供“社区型商业”配套。 商业部分集中在西侧沿凤山街西班牙风情商业街，为1层裙楼结构，层高根据用地情况可适当增高。 商业街外景1 商业街外景2 整体布局：商业布局 地块主入口北侧位置集中设置社区型主力商业。该部分商业为独立2~3层商业结构，该处商业结构要求就餐饮及超市用途考虑，对柱网及层高进行前瞻性规划。 独立结构的主力商业规划 规划方案优点 实现了商住分离。商住分离避免商业活动影响到小区居民的日常生活，保证了居住的高品质。 充分利用了沿街的商业氛围，将商业部分集中造势，保证日后商业经营的人气。 传统的上层住家，下层商业的建筑格局将限制餐饮业态的进入，商业部分的结构也将受住宅结构的影响。现在独立2~3层商业楼的设计，将能保证针对大中型餐饮以及超市等主力商业业态对柱网、层高等结构的的特殊要求，有利于日后销售。 整体布局：会所及配套 由于主入口南侧为2~3层的西班牙特色的商业建筑，本会所将采用同样2~3层的建筑形式保证项目的统一形象。 由于西班牙式社区尤其注重BLOCK组团间的庭院建设，通常的静态的休闲需求通过组团间庭院便能解决。考虑到整个小区住宅的舒适性，如游泳池、篮球场等其他一些动态的嘈杂的露天活动场所与多层住区分离，将靠近会所设置。 会所建筑外观示意图 目前小区会所普遍经营不善，仅靠小区内部业主是无法满足经营需要的。因此我们建议主入口南侧设计为小区会所。这样的设计将有助于在保证小区封闭性的前提下，使会所同时能针对小区内外营业。 多层组团：围合概念的营造 “围合”概念的营造 在保证采光的前提下，通过多层建筑体的适当折向，形成西班牙式风格“围合”特征，形成集中小庭院。 建筑“围合”示例图 多层组团：围合概念的营