兰州安宁2012年市场调研报告2012年5月.pptVIP

竞争产品分析 典型竞争项目研究 A1户型1室2厅1卫1厨 73.57㎡ A2户型1室2厅1卫1厨 72.25㎡ 竞争产品分析 典型竞争项目研究 B1户型2室2厅1卫1厨 90.68㎡ C2户型2室2厅1卫1厨 99.41㎡ 竞争产品分析 典型竞争项目研究 D户型3室2厅2卫1厨 113.35㎡ F1户型4室2厅2卫1厨 137.10㎡ 竞争产品分析 典型竞争项目研究 现代地中海风格 竞争产品分析 典型竞争项目研究 现代日式风格 竞争产品分析 典型竞争项目研究 现代欧式风格 竞争产品分析 典型竞争项目研究 销售中心内部 竞争产品分析 典型竞争项目研究 销售中心外部 项目点评： 1、绿化率高，由建筑围合成一个整体中心花园，中间景观最大化。 2、户型设计较好，面积及样板房装修风格面向群体定位准确，中小户型，有赠送面积和可改造空间，得房率高，总价较低。 3、现场体验较好，项目包装及销售人员专业水平较高。 4、周边环境比较杂乱，配套缺乏，交通体系不完善。 社区商业分析 基础数据分析 总建筑面积 139506㎡ 商业建筑面积 2900㎡ 住宅建筑面积 110720㎡ 总户数 1168户 总居住人口 3738人 商业面积占住宅面积的比例 2.6% 户均商业面积 2.48㎡ 人均商业面积 0.77㎡ 根据国内大型社区成功的商业配套经验，人均商业面积1㎡是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点 ，亚泉湾项目人均商业面积0.77㎡，定位为偏外向型社区商业类型。 社区商业类型 外向型 偏外向型或内向型 人均商业面积 1～3 ㎡ ≤1 ㎡ 本案人均商业面积 0.77㎡ 社区商业分析 按人均商业面积计算 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，可参考的计算经验数据为： 社区商业分析 社区商业类型 外向型 偏外向型 内向型 商业面积占住宅面积的比例 5％～11％ 2％～5％ ≤2％ 本案商业面积占住宅面积的比例 2.6% 亚泉湾项目商业面积占住宅面积的比例为2.6%，定位为偏外向型社区商业类型。与通过人均商业面积计算得出的结论一致。 按商业面积和住宅面积比例计算 偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；需要能做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场培养需要的周期较长。 社区商业分析 偏外向型社区商业具备的条件概述 社区商业分析 价格分析—片区租金 位置 面积 (㎡) 租金 （元/月·㎡） 租金 （元/月·㎡） 租金 （元/月·㎡） 租金中位数 （元/月·㎡） 知行学院附近 80 3600 1.5 45.0 44.72 师大附近 20 600 1.0 30.0 培黎广场 57 1150 0.7 20.2 培黎广场 40 1200 1.0 30.0 租金平均数 （元/月·㎡） 西太华超市门口 20 2200 3.7 110.0 师大西门 40 3800 3.2 95.0 费家营十字 18 800 1.5 44.4 53.7 桃海市场后面 70 2400 1.1 34.3 蓝天公寓门口 20 1600 2.7 80.0 宝石花路 25 1200 1.6 48.0 片区每平米月平均租金53.7元，租金中位数44.72元，建议亚泉湾平均租金为（20.2+110）/2=65.1元/平米·月,按投资回报率4%，25年收回投资计算，可得出亚泉湾商铺销售均价为19530元/平米。 社区商业分析 价格分析—参考售价 目前部分在售商铺售价偏高，投资回报率过低（低于银行同期存款利率），难以吸引投资客户的关注，去化周期较长。亚泉湾项目销售均价19530元/平米，投资回报率为4%，有利于销售的快速推进，加快回款速度。 项目名称 恒大名都 新厦水岸天成 中和山水兴城 地5大道 售价（万/平米） 1.2—1.8 2.1 2.2 1.86—2.06 投资回报率年限（年） 18.6—27.9 34.7 34 28.9—32 投资回报率（%） 3.58—5.3 2.88 2.94 3.46—3.13 银行存款利率 3.25% 通货膨胀率 3% 是否值得投资 是 否 否 是 项目营销建议 建设精神堡垒及项目导视系统，对启动区与施工区进行围挡区隔，增强引导性，提高客户参与度。 对销售人员进行封闭式专业培训，使到场客户产生良好的购房体验，口口相传。 物业服务人员和销售人员同步进驻营销中心，增强客户的尊贵感。 集中广告投放，海陆空全面密集覆盖，迅速增加受众知晓度 销售：爆破式营销，挤压式开盘，营造热销氛围。 制定合理价格，抢占市场先机，迅速回笼资金，降低企业经营风险。