深圳阳光天健城2011年下半年营销策略总纲及8-9月执行方案 2011年8月.pptVIP

目前推广所存在的问题分析及解决思路： 1、线上媒体渠道组合简单，项目形象传播力度不足；推广主 题散乱，各时期的广告各自为战，未形成对项目品牌形象的统一诉求； 2、线下推广方式仍为常规手段，仅起到告知作用，营销创意不足，未能完全释放项目价值点； 3、现场活动主题不鲜明，未能对目标客户形成召唤力。 2011年上半年 营销回顾： 2011年上半年推广主题及方向不统一，媒体组合渠道简单。下半年的推广诉求将围绕本项目核心点，运用多种媒体策略进行集中突破，打开推广局面； 客户回顾： 目前本项目大户型客户以大型企业主、中高层管理者、公务员和个体户为主，职业圈层集中，经济实力较强。但在目前市场、产品条件下，目标客户层次需再次提升，为各自所属领域或行业内的高端人群，后续营销要更有针对性。 星河时代花园 大型综合体，意在挑战龙岗第一豪宅地位，首期主推低密度物业 星河时代花园： 其130～258平米中大户型产品为本项目主要竞争对手。 市场竞争小结 在“最严调控政策”齐下，2011年深圳楼市虽仍处于僵持阶段，但是本项目由于所处区域特殊，营销上亦有机会点，当大有可为。 但由于龙岗市场存在巨量供应，预计2011至2012年期间将仍对本项目产生巨大冲击，因此建议本案争取在2011年下半年间，借助大运会热点快速走货。 形象上高举高打：用世界级城市新城板块与本项目所在区域进行类比，拔高项目区域形象。同时强调本项目地段、项目价值，重新树立起本项目的标杆豪宅形象。 基于客户细分的推广策略： 目前项目展示面临主要问题： 如何解决改造后的空间影响客户真正的空间感知问题？ 1、现场制作标示牌，标定空间居住用途，销售代表结合标示牌进行讲解 2、通过实物展示，展示空间功能布局。 8、销售中心展示提升：将销售中心设置为主题性互动体验中心 2011年8-9月项目营销费用测算 1、外部导示——道旗 黄阁路与沙园路交汇处以东，布道旗。增强项目的昭示性，并且营造项目较强的气场。 执行要点：事先和城管部门协商，可交由安装公司解决。 大道旗，双画面，6米高。 到位时间：大运过后。 展示 策略 2、外部导示——导识牌 在黄阁路与沙园路交汇处，设置一块“营销中心”导识牌，截流过往客户。 执行要点：事先和城管部门协商，可交由安装公司解决。 落地大导识，昭示性强。 建议到位时间：2011年9月。 展示 策略 3、外部导示——楼体包装 分别在东、南、西、北侧楼体全部包装，悬挂巨型条幅，释放节点信息和名称、电话等，增强昭示性。 执行要点：事先和城管部门协商，可交由安装公司解决。 到位时间：大运过后 项目东侧的条幅 项目南侧与西侧的条幅 展示 策略 位置示意图： 效果图： 4、售楼处前广场 前广场的树木、花架需重新包装，营造热烈的气氛。水池、绿化注意经常清理、维持。维护好营造项目专属领地，打造“城界”，建立与众不同的气质，营造焕然一新的感觉。 门口处设置展板及安保岗位，增强对客户的宣传及防止三级市场人员干扰。 到位时间：2011年8月20日前后 展示 策略 树木包金布，花架缠绕纱幔 阳光天健城 140-220㎡国际居住品质产品现正热销 5、看楼通道 目前看楼通道处的绿化稍显稀疏，很多植物已枯死，建议物业多注意维护，营造茂盛的氛围。 执行要点：保持连续性。 到位时间：2011年8月20日 展示 策略 ６、电梯间 目前的电梯多采用喷绘处理，仅能遮挡电梯内部裸漏在外的不锈钢。现建议展示电梯将材质改为镜钢内门与高级木饰。轿厢墙面增加项目标识，营造专属感和品质感，加装智能空调或新风系统，提升档次。同时建议入户大堂能投入使用。 到位时间：２０１１年8月30日 展示 策略 7、增加清水样板房，增强产品说服力 为更好的进行展示引导，增强销售说服力，建议四栋取出另一套户型做主题艺术清水房（贴墙纸、涂鸦等式），增强空间展示，促进购买。 到位时间：建议2011年9月1日前到位。 展示 策略 该项目规划为酒店式公寓，产品主要为90 平米以下；总户数为1906户； 2011年底 257100 66210.99 3 世纪百合 回龙铺 百合名门 以90以下小户型为主 2011年8月 45268 14080 3.2 岗宏 中心城 壹克拉 新老西村旧改项目，住宅约20万平米，符合90/70政策，其余全为商业配套，是一个大型复合型项目, 2012年 587274 236330 2.8 万科 中心城 万科九州新都市 项目为高层产品，主力户型为2房和3房； 2011年9月份 106290 25176.98 3.2