宁远项目推广模式.docVIP

[长沙·万科房地产]策划、营销推广模式 [长沙·万科房地产]将充分挖掘项目潜力，实施强化的房地产实效营销手段――三大连杀手锏：五点一线融合包装攻击策略、融合市场攻击体系、创意地产概念： 现场包装：　　　目标群在哪里？如何才能使之到现场？——我们的责任是打开消费者到楼盘的通路。 卖场包装：　　　　如何能让现场目标群转变为客户？——如何在营销中心就能让客户看到希望。 通路包装： 如何才能激发买家的购买欲望？——小段过程，可能是一生心动的历程。 媒价推广：　　　　选择你和选择别人有什么不同？——在众多的广告之中，让客户关注到你的不同。 外卖场包装：　　　还有更多的目标群吗？——打到人流量最大的地方去，让目标群接触到项目。 示范攻击阶段：　　没有门面怎么办？营销中心、示范环境，让买家看到基建产品未来的希望。 组团攻击阶段：　　眼见为实是最好的销售注解，第一时间让买家感受实景的魅力。 社会攻击阶段：　　中秋节、春节、元宵节……每一个平常的日子，每一个不平常的节日。 品牌攻击阶段：　每一刻、每一生的财富创造与积累，离不开行业的选择，正确的行业必须有好的市场平台，才有开心的赚钱机会。 创意地产引发：　　市场（商铺门面）的同质性越来越强，如何赢得市场竞争力？创建主题不同的创意商业地产概念，如何找到自己的市场空间。　 创意地产核心：　　通过绿色环保的创意方式，将市场的核心卖点经过不同空间与时间的组合，形成鲜明的创新点。 创意地产方式：　　非硬件的必然投入，将自然、健康、环保、人性、商业地产等自然地汇聚，形成更为生态的绿色环保空间氛围。 长沙·万科房地产服务平台 万科倡导专业化、规范化、品牌化的市场原则，尽心尽力做了本职服务工作。房地产服务平台系列包括：火力侦察—市调与分析、锁定目标—目标客户定位、全副武装－项目形象包装设计、运筹帷幄—广告创意及推广、荷枪实弹－宣传措施及资料汇集、步步为营－促销活动策略、全面出击－销售实战。 万科项目操作流程 阶段 时间范围 工作重点 内　　容 初 期 达成意向 市场调查报告 市场现状及趋势研断，竞争对手营销策略调研，消费者分析及其对策设计。 项目规划建议与创新 市场新定位：提倡绿色环保基建产品新概念、物业管理、营销手段等具体的建议或方案。 全程营销策划 项目操作的4P策略、入市时机、整体策略、阶段策略、广告整体策略、销售管理等。 新概念可行性研究报告 项目市场新的定位及分析 中期 中期广告策划方案 按广告计划内容预定广告媒体，选择报纸、电视、户外、电台及市场现场包装 项目批文或证件齐全后 促销活动、重组销售高峰 主体结构封顶活动策划 项目封项媒体计划、促销活动、销售组织等 项目竣工活动策划 项目竣工系列活动安排、媒体计划、促销活动、销售组织等 公共关系活动炒作与延续 抓住环保基建产品做文章，制造舆论焦点，提升项目形象，促进楼盘销售与招商 项目中期广告策划方案 不断创意与构想、媒介策略与促销活动、公共关系 后期 项目竣工 公关活动及清盘促销 这一时期公关活动主要以宣传市场形象为主，并通过间断式的促销进行尾盘销售与招商 项目策划工作细节安排 项目调研阶段： 本部分是项目规划的基础性工作，是获得市场定位的重要渠道。 工作内容及细节 服务方式 背景环境研究 重点研究项目需求群体以及可能带来的机会点。 具体内容包括以下几个方面： 总体供求关系 总体价格趋势分析及其曲线图表 各主要竞争项目供应销售情况 必威体育精装版房地产供求信息情况 本部份主要采用调查方式进行，以定性分析形成报告。 竞争对手调研 周边市场调研，分市场析竞争项目的产品定位、消费者定位、销售节奏和促销策略； 对上述项目的调研，将考虑把市场和消费者结合起来。 主要采用抽样调查的方式进行，以统计数据分析为主要成果。 投资户与经营户研究 目标客户群的细分与特征分析； 项目整合营销招商策划阶段： 本部分着重对销售的策略、工作规划的步署，并经策划销售小组研讨完善后确定方案。 长沙·万科房地产机构商务平台 合同洽谈及签订阶段——长沙·万科房地产机构对该项目草拟销售合同。 待项目合同正式签订后，长沙·万科房地产机构随即成立专门项目工作部门。组织项目部深入项目据地进行专业调研。之后，根据项目的具体实施要求，逐步分别提交“项目建筑规划设计要领提示”（包括项目规划、配套、环境建议）、“项目营销推广策划”（即长沙·万科房地产机构专业推广三大连环杀手锏）、“销售管理”（销售筹备、销售策略、销售培训、销售实施）等报告，汇成《项目整合推广实施计划书》。随即进入项目操作阶段，以确保项目销售成功，实现真正的双赢。 项目发展思考 一、市场的靶心客户 项目在开发之前，要注意吸引的目标客