华盛莱蒙基金的投资哲学.docVIP

华盛莱蒙基金的投资哲学 楼 市变革下，人民币房地产基金风生水起。2010年中国地产基金风潮，究竟意味着一个朝阳行业的诞生，还仅仅是一次资本市场的裂变机会？业界看法，莫衷一是。 　　各类基金模式自据其理，差异巨大，相互指摘评判者也不乏其数。围绕发起人身份、募资渠道、交易结构、回报方式等原则的探索与争执颇有愈演愈烈之势。从颇负盛名的国际投行老将，到驰骋地产界数载的风云实业家，再到刚刚在地产行业下注的产业外资本，都对地产基金有不同的诠释。那么，在这个中国地产基金的春秋时代，究竟谁才是真正适应中国国情的大赢家？ 　　不完全照搬国外模式，不过分依赖实力资本，坚持独立性和透明度，坚持投资人利益至上，一旦明确了这些原则，一个基金的生命力问题就可以基本厘清。 　　莱蒙最好的项目进基金池 　　模式架构和基金投向是地产基金争论的焦点。由开发商发起成立的基金管理公司，业界褒贬不一。开发商身份的发起人究竟是利是弊？记者从深圳华盛莱蒙房地产基金的运作中，得到了明确的答案。 　　在深圳这个私募基金的天下，先后有金地、中海、保利等房企与中外金融机构共同发起成立私募基金管理公司。今年，莱蒙国际集团与华盛资本共同出资，创建华盛莱蒙投资基金。华盛莱蒙资产管理公司担任GP，莱蒙国际集团和第三方投资人担任LP.华盛莱蒙基金总裁王宁告诉本刊记者，“2010华盛地产投资基金”（以下简称“2010投资基金”）规模为20亿元，优先成为有限合伙人的最低出资额为2000万人民币，投资年限为3-5年，预期静态年化收益率达20%以上。 　　2010投资基金的投资策略为：通过特色的资产和项目组合，辅以全程监控及辅导，发挥杠杆效应，创造收益的最大值；介入低拿地成本、优质稳健型项目的投资；投资城市低密度高端住宅及中小型城市综合体两个产品方向；核心投资区域包括北京、天津、深圳及长三角。拟投资项目中，就包括莱蒙国际在深圳和常州的两个优质项目，以及其他地产企业的高附加值项目。 　　据悉，2010投资基金拟定的投资项目包括深圳莱蒙水榭春天四至六期，以及常州太湖湾项目。莱蒙水榭春天的一期、二期已经完成销售，创下2010上半年深圳销售面积和销售金额的双料冠军。由于拿地时机把握准确，该项目楼面地价不到千元，销售均价则达到两万元以上。根据测算，这个项目年化投资收益率应在25%以上。 　　“位于常州的太湖湾项目，同样是莱蒙集团旗下的优质项目，距离无锡、常州和宜兴市区的直线距离均在30公里以内，三面环山，南面临湖，将被打造为稀缺高端产品，而其楼面地价不超过销售价格的20%，年化投资收益率将突破20%.”王宁说。 　　“2010基金所投项目都经过严格测算和筛选，筛选标准包括了城市发展趋势、项目规模、优选区域、风险防范能力、收益水平、变现能力、杠杆率等，将会把莱蒙集团的好项目装到基金篮子里，这样做有助于基金整体风险的降低和收益水平的提高；同时也进一步提升了莱蒙的地产品牌价值，形成双赢局面。”王宁告诉记者。 　　独立且关联的第三方势力 　　“在中国，没有与房企关联的私募基金无法做大。”当记者提到基金发起方莱蒙国际同时也是被投资方的双重身份时，王宁作出了明确的回答，“我们坚持在关联中有独立，基金管理人必须独立地选择和运作项目。” 　　华盛莱蒙基金采用“5.3.2，独立+关联”的投资体系，五成的份额会投资于莱蒙国际的优质地产项目，以15%-20%的年化收益率谋求稳健回报；三成的份额会投资于其他地产商的高附加值高回报项目，谋求超额收益，预期年化收益率能达到25%-30%；还有两成的份额会参与新兴区域的土地一级开发与整理，预期年化收益率是10%-15%，最终通过一二级市场联动谋求基金的战略发展。 　　“之所以有5成的比例投给莱蒙国际旗下物业，是因为莱蒙的品牌和实力都深得投资人信赖，这是给予投资人最稳健的保障之一。如果简单照搬国外模式，保证基金的所谓独立血统，在今日的中国市场一方面捕捉机会能力有限，另一方面将有可能面临巨大风险。”王宁告诉本刊记者。 　　莱蒙国际是中国房地产百强企业，集团资产规模超过200亿，先后打造了水榭花都、水榭山、水榭春天等“水榭”系列高端住宅品牌，以及以莱蒙都会、莱蒙商业中心、莱蒙城为代表的“莱蒙系”城市综合体。 　　华盛资本是专业地产投资及资产管理机构，集合了国内顶级的地产投资、资产管理、投资银行专家级团队，投资管理项目区域涵盖北京、天津、西安、海南等地。 　　华盛莱蒙基金一出生就融合了金融和地产的双重基因，双方的优质资源赋予华盛莱蒙基金先天的优势，既能从基金投资角度为投资人客观选择收益最好的项目，又能从开发实业的角度挖掘项目附加值，一旦被投资项目出现问题，也具备很强的危机处理能力。 　　“如果是规模较小的基金，独立投资于一到两个开发商的项目问题不大，但等基金盘子大了，投入的项目多了，出现风险