第四章 物业相关管理的程序 物业相关管理概论课件.pptVIP

第四章物业管理的程序;第1节 物业管理招投标;（一）物业管理招标和投标的概念;物业管理招标主体 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。 ;物业管理招标的意义 推动国内物业管理与市场接轨 推动国内房地产管理体制的改革 推动国内物业管理行业整体水平的提高 物业管理招标的必要性 是发展社会主义市场经济的需要 是房地产管理体制改革的需要 是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质” ;（五）物业管理招标、投标程序和方法;物业管理招标的程序 确定并组织招标机构 需要招标的项目，必须向县级以上的物业管理行政主管部门履行审批手续以获得批准。 招标人具备编制招标文件和组织评标能力的，可自行组织机构办理招标事宜。 招标人不具备制招标文件和组织评标能力的，可以委托社会上专门从事招标代理的中介机构，委托其办理招标事宜（需签订委托代理合同）。 编制招标文件 招标文件包括：《招标书》、《招标公告》（或）《招标邀请函》）、《投标企业资格审查表》、订立《物业管理委托合同》的条件及协议条款等。 ; 以《招标公告》或《投标邀请函》形式发布招标信息 最少不得晚与投标文件截至日前20天发布招标信息。 审查是否有修改招标文件的必要 如有修改需至少在投标文件截至日期前15天，如不足15天，则投标文件截至日期应顺延。 对招标文件进行澄清或修改的，应以书面通知所有招标文件收受人。 召开投标文件预备会议和组织踏勘现场 主要目的：回答投标人提出的各种与招标项目相关的问题 收存标书 ;物业管理投标的程序 取得招标文件 熟悉招标文件并考察物业现场 测算管理服务费用的单价 编制投标文件 投标文件应按照招标人的要求进行编写，是对招标文件提出的实质性要求和条件做出的响应，其中标书是最核心的文件。 ;1、标书的内容和结构 标书的内容和结构应包含如下部分： 总体管理思路； 管理方式，包括机构设置、工作流程、管理控制等； 管理人员的配备； 人员培训； 经费收支测算和提供服务酬金的报价； 各项规章制度； 社区文化计划； 档案资料的建立和管理； 管理指标的承诺； 服务项目； 管理方愿意承受的有关奖惩措施。 ;2、编制投标文件的注意事项 （1）投标文件在内容上应与招标文件的要求相符； （2）不得改变招标文件规定的格式，如原有格式不能表达投标人的意图，可另外附加补充说明。 （3）投标文件应由投标企业的法定代表人或主要负责人签署； （4）投标人在规定的截标时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容是投标文件的组成部分； （5）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，将中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包出去的，应在投标文件中加以载明； （6）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益； ;物业管理招标的开标、评标和中标 开标 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或其推选的代表或由投标人委托的公证机构检查投标文件的密封情况。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人的名称，投标价格和投标文件中的其他主要内容。投标文件截至日期之前收到的所有投标文件都应当众拆封、宣读，并记录开封过程，存档备案。 评标 评标是指对投标文件，按照规定的标准和方法，进行评审和比较，从而找出符合法定条件的最佳投标。 中标 中标人确定后，招标人应当向投标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标的投标人。 招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向当地物业行政主管部门提交招标情况的书面报告。 ;第2节 物业管理招投标;（一）物业管理前期介入的含义;物业管理前期介入的概念 房地产开发包括决策立项（市场调查、可行性论证、项目选址以及申请立项等），前期准备（规划设计、方案报批、工程勘察、土地征用和拆迁安置、办理开工手续和施工准备），施工建设，竣工验收和营销等五个阶段。 物业管理前期介入是指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使用后能更好地满足业主与物业使用人的需求，为物业管理创造条件。 ;（二）物业管理前期介入的作用;为前期物业管理做好准备。 物业服务企业可利用前期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度，进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业