第六章 土地资产相关管理 土地资源相关管理课件.pptVIP

LOGO LOGO 第六章 土地资产管理 土地资产管理的概念 土地资产管理是以经济手段和方法来对土地资源进 行管理。它是在土地地籍管理和土地利用规划的基础 上，通过土地资产的价格管理、市场管理、房地产开 发资金融通和税费管理等，来促进土地资源的充分合 理利用和土地资产的保值和增值，实现土地开发资金 的良性循环和土地利用物质与能量的良性循环，土地 利用效率和效益最佳。 第一节 土地资产交易和市场管理 一、我国城市土地资产经营 1.城市土地收购储备制度的定义 城市土地收购储备制度是指城市政府依照法律程序，运用市场 机制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、 收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，予以 储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄 断土地一级市场的一种管理制度。 2.作用 土地收购储备制度的建立，是城市的无主土地、利用不合理的 土地和无法利用收回的土地、国有破产企业的土地等有了统一的 归宿，使城市可供建设的土地向政府手中集中。 3.土地储备机制运行模式的主要环节 （1）收购 土地收购的主要形式：①“征”，征用。通过征用，将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地，使之成为城市建设用地。②“收”，回收。按《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定，两年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地， 政府可以依法将土地使用权无偿收回。③“购”，收购。对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。④“换”，置换。运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到回收土地使用权的目的。 （2）储备 ①对收回土地的开发或再开发 ②储备。储备时间的长短，根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等情况确定。 （3）出让 储备中的土地可以根据城市经济和房地产开 发的需要有计划地进入市场。 二、城市土地储备制度的比较 国家并未出台具体的土地储备制度的规定，各地只能自行探索， 结果做法各异、模式众多。下面以上海、杭州、武汉等三个城市典 型做法为例进行城市土地储备制度的分析。 上海土地储备属于市场主导性质。虽然政府规定了收储土地的范 围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性，土地发展中心 能否成功收储土地要视其与用地单位的协商情况而定，如果在土地 收购价格或约定土地收益分成等方面协商不成，土地储备将无法进 行。上海土地储备支付出让储备土地基本采取协议方式，在2002年 7月1日以后，上海市启动土地使用权出让招标拍卖制度，扩大招标 拍卖的范围，除法律规定的以外，居住和非居住商品房建设用地都 将实行招标拍卖。 （一）我国城市地产市场的层次结构 土地资产市场，简称地产市场，是指土地这一特殊商品在流 通过程中发生的经济关系的总和。 我国地产市场一般呈三级市场运行模式。 城市地产一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定 的期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所 有者和土地使用者之间的经济关系。 （垄断市场） 城市地产二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让 者将剩余的土地使用年期的土地使用权让与其他土地使用者而 形成的市场，反映的是土地使用者和土地使用者之间的经济关 系。 （竞争性市场） 城市地产三级市场是指土地使用者将开发的房产，通过买卖、 转让、出租等交易方式，将土地使用权让与房产消费者而形成 的市场。 （竞争性市场） 三、我国地产市场的层次结构 原则：严格控制土地一级市场，努力搞活二、三级市场 四、我国城市土地资产经营面临的挑战和存在的主要问题 1.城市土地利用粗放，土地利用率低 2.城市土地市场行为不规范，土地供给总量控制困难 土地出让最高年限，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，工业、教育、科技等其他用地50年。 3. 城市规划依据不充分，土地供给制度欠完善 4.对农村、农民、农业利益的保护重视不够，征用农地标准不统一。 5.城市土地收购储备相关法律法规制度不健全，缺乏有效的激励和风险防范机制 6.城市土地价格内涵不统一，土地资产经营开展难度大 五、土地资产的保值和增值 1.土地集约利用增值 最常见的方式是房地产开发的建筑容积率 2.区位环境优化增值 以路带房，以文兴商 3.土地合理规划增值 4.土地供给调控增值 5.生产要素组合增值