顺源北湖一号市场分析及产品定位调整策略129页.pptVIP

顺源·水晶城总体营销 策略报告 目 录 总体经济环境分析 市场大环境——全球经济走低，市场信心支撑不足 市场大环境——政府救市，利好政策频出 2009年1月1日，政府下发文件《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，进一步促进房地产市场的稳定发展： 2009年5月28日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例：从35%降到20%，政府扶持开发商力度加大，但另一方面初步预计在此情况下市场上房源将持续增多； 郴州市委市政府加大招商引资力度：初步统计今年一季度，政府引进招商项目37个，总投资达74.61亿元； 北湖区加快推进重点项目建设：09年，北湖区将实施重点建设项目29个，完成投资23.99亿元。 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 对产品功能界定明确；需要面积及功能符合使用要求；或者改善目前的居住环境，放大生活舒适尺度； 对日常生活配套要求高；此部分客户群处于正在成长上升阶段，工作节奏较为紧凑，需要居住在生活较为便利的地方，减少交通所带来的时间及生活成本； 对物管要求高；这部分客户往往上有老下有小，其子女正处于学习年龄，对社区安全、小孩在社区的成长有较多的考虑 对社区环境要求高；高层客户希望其小孩和老人有个比较健康的生活环境，对社区内其他业主小孩的素质有所要求； 对国家政策敏感；对国家出台的相关政策、物业所在的地段以及未来的城市发展方向等较为敏感，政策的改动对于其事业的发展具有较大的影响，政府、公共媒体释放的关于购房的信息对于其有较大的影响； 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 市场总结分析 项目分析及定位思路 项目分析及定位思路 地块价值分析 项目分析及定位思路 地块价值分析 项目分析及定位思路 项目SWOT分析及应对 项目分析及定位思路 项目SWOT分析及应对 项目分析及定位思路 项目SWOT分析及应对 项目分析及定位思路 项目SWOT分析及应对 项目分析及定位思路 产品价值体系分析 项目分析及定位思路 产品价值体系分析 项目分析及定位思路 产品价值体系分析 项目分析及定位思路 产品价值体系分析 项目分析及定位思路 产品价值体系分析 县城客户：虚荣心、优越感、向往上流生活 城区客户：崇尚生活、养生、追求上品 经商及私营业主：事业为重、重视家庭、崇尚休闲、需要身份 客户对于身份、价值、情感的需求大致相同；基本上需要能标显出个人的优越及身份感，对产品的保值、增值有自己的判别标准，对情感的追求都是想寻求在繁华的都市生活之外的悠闲； 客户的规范基本与社会大势相符 客户的习惯不尽相同，但是要求工作与生活不离太远，在事业有成之余能够很好的照顾家庭； 客户的责任主要分为：获取他人认同、自身的提升、对家人的照顾 产品定位调整建议 鉴于上述产品风险性较大，在考虑规划局部可调整的情况下，建议对2-3#楼户型做根本性调整（1#楼量少，可考虑不做调整）： 1、调整原则：不改变项目的容积率，保持2、3#楼作为最后一批开发 2、户型定位与配比：豪宅中的精装公寓，实现高售价和高收益！ 营销总体策略 营销总体策略 营销总体策略 营销总体策略 顺源客户资源整合：全员营销理念 施工单位人员、亲友等客户资源 政府部门、各种材料供应商潜在客户资源 行业协会： 矿产行业企业主高端客户 郴州市工商企业家联合会合作 购买郴州及高端住宅小区的客户名单 郴州市全球通金卡客户 工行、建行等商业银行金卡客户 高档汽车4S店客户支援（发布楼盘信息，组织自驾游、看房等）。 营销执行策略 营销执行策略 推售策略 营销执行策略 推售策略 营销执行策略 推售策略 营销执行策略 推售策略 营销执行策略 媒体策略 营销执行策略 营销活动策略 产品价值比较 通过对项目日照、通风、景观面、噪声等显性与产品本身等隐性因素综合判研，