合富辉煌_长沙湘江名城项目发展定位及开发策略.doc

合富辉煌_长沙湘江名城项目发展定位及开发策略 1 长沙湘江名城项目 发展策划工作研究成果汇报 合富辉煌·发展策略中心 二零零九年六月 谨呈：明升集团??长沙武夷置业有限公司 ——发展定位及开发策略篇——发展定位及开发策略篇 2 致谢：明升集团??长沙武夷置业有限公司 ?#9900990? 首先，感谢贵司对我们的信任，委托我们作长沙项目的发展策 划顾问工作。 ?#9900990? 同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中还得到了贵司具体 的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重 要作用。 ?#9900990? 此次沟通，是过去一个月中本项目组核心研究成果的汇报，同 时也是与贵司交换意见的过程，期待共同探讨。 3 合富辉煌的策划工作立足于大量的基础研究 ?#9900990? 充分依托分公司多年的市场资源积累，并结合进行了多个项目的市场调研，并进行超过3#9900990次的 访谈，包括城市发展及规划的研究、房地产市场研究、客户及业内人士访谈等多个方面，收集 充分的市场数据，为策划工作奠定了扎实的数据基础。 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 ?#9900990? 城市与片区 宏观背景研 究 ?#9900990? 房地产市场 研究 ??长沙的城市背景与经济情况 ??武广快线影响及武广新城发展分析 ??项目在长沙及东部新城的区域价值 ??项目所在区位的配套设施和交通 ??长沙房地产市场格局与板块发展状况 ??东部新城在售的住宅供需情况 ??周边其他住宅板块的市调工作 ??1#9900990多位政府官员 ??1#9900990多位业内人士 ?? 市场环境分析 ?? 对目标客户群及购买能力、 意愿的初步预测 ?#9900990? 客户访谈 ??长沙城区主流购房群体区域消费特征 ??东部新城房地产市场消费者特征分析 ??18#9900990份问卷调查 ??约3#9900990位购房客户访谈 ??2#9900990个以上项目现场调研 ?? 项目主流客户群预测 ?? 对目标消费者消费习惯、购 房能力、倾向的研究分析 4 工作阶段说明 4月26日 发展定位 开发策略 …… 相关跟进工作 调研阶段 项目价值研判 物业市场研究 消费者研究 …… 5月1日 5月12日 5月25日 整体研究成果汇报 基础研究完成撰写 中期成果提交 项目发展 初步思考 5月9日3月26日 准备阶段 整体研究完成撰写 6月15日 调整优化 …… 5 报告思路框架 项目发 展认识 宏观发 展分析 市场发 展分析 发展案 例借鉴 整体发 展定位 整体开 发策略 项目发展属性界定 项目竞争层级界定 武广对城市影响 武广新城区域发展 跳出武广看项目 宏观市场 市场格局 竞争市场 客户需求 发展策略 整体定位 主题定位 客户定位 市场个案分析 成功案例分析 二期开 发建议 本体分析 分期开发 规划建议 开发角色 客户定位 主题定位 产品定位 6 本次汇报主要内容 项目发 展认识 宏观发 展分析 市场发 展分析 发展案 例借鉴 整体发 展定位 整体开 发策略 项目发展属性界定 项目竞争层级界定 武广对城市影响 武广新城区域发展 跳出武广看项目 宏观市场 市场格局 竞争市场 客户需求 发展策略 整体定位 主题定位 客户定位 市场个案分析 成功案例分析 二期开 发建议 本体分析 分期开发 规划建议 开发角色 客户定位 主题定位 产品定位 7 重要结论回顾总结1：项目自身综合多种价值亮点，具备打造品牌大盘的 发展条件 一个高起点、高成长性的、 多种资源价值复合的超大规模开发项目 建立品牌＋滚动开发 现状城乡结合部＋未来副中心 浏阳河＋城市公园＋名校教育 17#9900990#9900990亩＋3#9900990#9900990万平米 8 重要结论回顾总结2：长沙资源性大盘四面开花，项目价值亮点在全市范 围的比较中并不唯一，竞争白热化 ?#9900990? 大盘规模：外来品牌开发商以开发大 盘的形势强势进驻长沙，大盘集中分 布在二环以外，未来大盘竞争激烈； ?#9900990? 城市价值：长沙城市快速扩张，多个 城市新区发展方兴未艾，支撑起众多 大型项目发展； ?#9900990? 景观资源：依托湘江、岳麓山和浏阳 河等自然资源发展的大盘项目多； ?#9900990? 配套资源：会所、运动设施和教育配 套是中高端项目的常规配置，引入特 色的商业形式及高星级酒店是提升项 目整体价值的主流，名校资源在一定 程度上可提升本项目价值。 长沙5#9900990#9900990亩以上大盘的分布图 西 北辰实业1178亩 MOMA132#9900990亩 沙河世纪城1#990099077亩 青竹园1#9900990#9900990#9900990亩 金源世纪城15#9900990#990