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十三、过户：二手房过户DIY分九步走 　　第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。 　　第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。 　　第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。 　　第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。 　　第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 　　第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。 　　第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。 　　第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。 　　第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。 　　走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。 　　两个细节一定要注意 　　　首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。 　　在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。 　　关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。 　　其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。 　　　业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。 　 十四、物业交割 ???????审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。 　　①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可； 　　②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系； 　　③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取； 　　④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系； 　　⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费； 　　⑥交钥匙，提示购买人换锁心； 　　⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。 十五、领证：八种方法识别真假产权证 ?????? 从南京市房产局获悉，近期在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象，一些不法人员非法伪造和使用房屋权属证书。专家介绍，辨别真伪产权证有8种方法： 　　一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软。 　　二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软； 　　三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一； 　　四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。 　　五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感； 　　六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显； 　　七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白； 　　八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，