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安阳市商品住宅9070政策执行情况调研报告 　　内容摘要：近年来，国家针对房地产市场采取了一系列宏观调控政策，旨在抑制房价过快上涨、促进房地产业健康发展，“90/70”政策作为其中一项重要举措，从执行之初，就备受争议。本文通过对该项政策在安阳市执行情况的调查，进行分析探讨，并提出建议，希望对政府部门制定政策、提高行业管理水平有一定的借鉴和参考作用。 　　关键词：安阳市90/70政策执行落实 　　 　　 “90/70”政策是国家对房地产市场进行宏观调控的一项重要措施，2006年，鉴于少数重点大中城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院办公厅转发了由九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一政策的推出至今已有三年多的时间了，在执行过程中争议和讨论声不断，先是在该项政策出台后的2008年，由于受到国际金融危机的不利影响，房地产市场一度陷于低谷，并影响到了经济社会的持续发展，在此背景下，全国各地市相继出台了一系列房地产救市政策，以刺激房地产市场的复苏回暖，北京、上海、南京、重庆等大中城市甚至开始寻求突破90/70限制的途径。此后，在不间断的房地产宏观调控政策中，也鲜见强调该项政策落实的条款。 　　一、90/70政策在房地产三、四线城市的落实情况 　　作为房地产行业三线、四线城市，其房地产市场发展呈现几个主要特点：一是房价上涨相较于一线大中城市缓慢，其上涨幅度甚至低于年度国民经济增长的幅度，如2009年国民经济增长为12.2%（2009年安阳市统计公报），而商品住宅价格上涨同比仅为0.57%；二是年度土地供应量也较充足，土地市场的竞争仍在可控范围内；三是外来资金较少，基本未受到“热钱”炒作影响；四是住房需求以本地居民自住型需求为主，投资性需求不明显。这些与“90/70”政策出台的背景情况是有很大区别的，“90/70”政策针对的主要是大中城市出现的房价上涨过快、住房供应紧张等问题，因此，从某种程度上来说，该项政策对于三线、四线城市并非对症下药，其效果可想而知。据国家统计局2010年统计年报显示，2010年度商品住宅投资为34038亿元，其中90平方米以下的为10665亿元，仅占31.3%。再以河南省内为例，2010年1-12月新开工住宅面积中，90平方米以下户型的占比为：郑州30.7%、洛阳18.9%、开封19.9%，最高的是信阳，为44.12%，最低的是周口，为9% 。 　　二、安阳市近三年房地产市场相关情况 　　（一）商品住宅市场供需情况。2008-2010年，全市市区购置土地面积、完成开发土地面积、新开工及竣工面积情况如表1。人均居住面积情况如表2。从表中可以看出，除2009年的土地购置面积由于受到上一年度经济形势影响有所下降外，其他指标均有不同程度的上涨或持平，2010年的土地购置面积上涨385%，竣工住宅面积上涨62.37%，都远远高于当年人均建筑面积7.06%的增长率，商品住宅市场供应较为充足。 　　 　　 　　表12008-2010年土地供应情况 　　年度 指标 购置土地面积（万平方米） 完成土地面积（万平方米） 新开工住宅面积（万平方米） 竣工住宅面积（万平方米） 　　2008 51.65 44.75 146.1 53 　　2009 49.93 46.41 187.05 58.46 　　2010 241.99 77.24 182.49 94.92 　　 　　表22008-2010年人均居住面积（统计局数据） 　　年度 指标 人均建筑面积（米/人） 　　2008 29.14 　　2009 29.32 　　2010 31.39 　　 　　（二）保障性住房建设情况。2008-2010年保障性住房（包括经济适用房、廉租房、公租房）建设占全市新建住宅建设的比例统计如表3，按照市发改委、房产局、国土局、规划局、市建委（现住建局）联合下发的《关于转发豫发改〔2006〕982号关于加强经济适用住房管理工作的通知》（安发改投资〔2007〕125号）文件要求，“十一五”期间保障性住房（经济适用住房）年度建设规模占住宅建设规模的20%左右，根据表3的数据显示，2009、2010年保障性住房年度新开工面积占住宅新开工面积的比例分别为43.84%和28.25%，而竣工面积比例最高达到56.92%。