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宅基地使用权流转法律思考 　　摘要:中国现有法律制度限制农村宅基地使用权自由流转,但受城乡一体化进程加快、经济利益的驱动、宅基地使用权本身存在缺陷以及地方政府推动的影响,民间宅基地自发暗地流转已成为现实。无论从法律价值层面理解,从经济发展层面看待,都应当建立农村宅基地使用权定期和相对有偿使用制度,立法规范农村宅基地使用权流转。 　　 　　关键词:农村;宅基地使用权;流转;农村居民 　　 　　中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0093-03 　　 　　农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利。然而,中国现有的法律法规和政策对于农村宅基地使用权流转给予限制。但是,限制却导致“暗流”。本文拟就这一现象,从法律层面作一分析。 　　 　　一、农村宅基地使用权自发暗地流转的原因 　　 　　现阶段农村宅基地使用权自发暗地流转成为一种趋势。据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳等三个区各选择的1～3个村的典型调查看,宅基地自发流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上。农村宅基地使用权自发暗地流转的原因有以下几个方面: 　　1.城乡一体化进程的加快。农村宅基地使用权制度旗帜鲜明地选择了保障农民居住权的制度价值取向。但伴随中国经济制度的改革、户籍制度的松动、农村社会保障制度的初步建立,从而推动城乡一体化的进程不断加快,大量农村居民进入城市。当农村居民进入城市后,其在农村的房屋闲置下来,既造成了土地资源的浪费,也成为阻碍农民定居城市的一大阻力。因此,农民急于出手这一“烫山芋”。而另一方面,城镇居民由于现有城区房价的压力,以及享受田园生活的需要,逐渐将眼光转向交通、卫生、服务等日益完善的小城镇、城乡结合部,愿意在此购置房屋。城乡一体化进程的加快,间接地促进了农村宅基地使用权的自发暗地流转。 　　2.经济利益的驱动。作为一名“理性的经济人”,趋利避害,追求利益最大化,是人之本性。农民或为进一步发展农业生产,或为投资于非农业经营,或为在城市购买房屋,都需要大量资金。而农民除了土地外,???少有“闲钱”。因此,农民愿意、也急切希望将其所掌握的资本之一宅基地投入市场。因此,在具备买卖需求的情况下,即使现有法律法规限制了宅基地使用权流转,民间的宅基地隐形流转以及“隐形市场”也会在经济利益的驱动下自发组织起来。 　　3.农村宅基地使用权制度的缺陷性。构建农村宅基地使用权的目的,在于保障农村居民的居住权。其本身具备社会保障这一功能。因此,农村居民在申请宅基地时,理论上是无偿的。即使由于一些原因(如申请耕地为宅基地时),需要交纳费用,但比起宅基地在市场中的价值,此笔钱也是微乎其微。在成本远低于收益的情况下,农民热衷于申请宅基地,从而刺激农村宅基地使用权自发流转的境况。 　　4.地方政府的推动。中国《土地管理法》第62条规定,“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。”在实践中,由于其审核、审批的程序未被严格规定且缺乏监督机制。因此,权力的行使往往就落在了乡(镇)一级,甚至较为强势的村一级,从而使审批权进入与人情关系的博弈之中,造成乡(镇)干部及村干部以权谋私、越权划拨,这使得大量的农村宅基地被申请下来,并源源不断地输送至“隐性市场”中。其次,目前法律上限制农村宅基地使用权流转,但全国各地都在进行宅基地流转改革,其内容与形式尽管并不全然相同,但宅基地流转的实质已十分明显。如天津市的“宅基地换房”,成都市的“宅基地换房”、“住房联建”,广东的“有规范地将农民手中的宅基地住房送到市场交易”等。宅基地使用权流转的市场现实需求已经形成。 　　由上可见,农村宅基地使用权的自发暗地流转符合市场经济发展的需要,但由于缺乏法律规制,农村宅基地使用权流转行为混乱,占有耕地现象严重,交易纠纷不断。因此,完善农村宅基地使用权流转制度的必要性凸显出来。 　　 　　二、必须完善农村宅基地使用权流转制度 　　 　　(一)从法律价值层面理解 　　1.适应当前物权法价值理念的需要。源自罗马法的“以所有为中心”的物权理念,强调所有权的绝对支配原则。这对于保护所有权人的权益,实现物有所属,稳定交易秩序,起到重要作用。但由于社会资源的稀缺性,特别是土地数量的限定性。导致人们在当今重视所有权的同时,逐渐认识到应将资源以充分利用,以实现其价值的最大化。故日耳曼法“以利用为中心”的物权价值理念逐渐被重视。农村宅基地过于强调其归属性,而限制其流通性、利用性。如果将农村宅基地和最能够利用它的人相结合的时候,则能够最大限度地开发这一资源。 　　2.实现“同地同权”原则的必要。在《物权法》中,与农村宅基地使用权处于相同位阶的