2017年KER房地产年终报告.docxVIP

2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。? ? 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。?2017总结??一、市场综述：一线规模腰斩与三四线持续火爆，构建城市市场新格局?2017年，在中央强调住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融的监管，着力抑制投资投机性需求。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标。而绝大多数三四线城市和西南、西北和东北等二线城市因库存压力，政策环境依然相对宽松，市场热点迅速向重庆、成都、西安、沈阳、大连等城市转移，另外一些城市如武汉、杭州、天津、南京、郑州等热度不减，保持平稳增长态势，市场规模遥遥领先于其他城市。??从国家统计局公布的各城市月度商品房销售数据变化就能清楚表达，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。??从CRIC监测的50个重点城市全年成交表现也难能体现相同格局，一线城市成交面积跌幅最大，同比降幅达46%，二线城市同比下降24%。济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量下跌超过40%，市场进入一种极度低迷的状态，但是中西部核心城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市同比下降21%，下降幅度在各线城市中最小，市场相对较为平稳，但仍有部分城市成交量激增，例如烟台成交量同比增加47%。???二、供应：50城供应总量同比下跌10%，一线城市全线大幅下滑?今年整体市场供应量几乎全线下滑，但一线城市全线下滑，二线城市大部分下滑，三四线城市供应半数下滑。据CRIC统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共29470万平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。??按月度表现来看，全年商品住宅的供应量较为平稳，没有特别大的波动。其走势明显可以分为三个阶段：第一阶段，1-6月，稳步上升期，1、2月份受春节影响供应量偏低，而3月开始供应量逐月稳步回升。第二阶段，7-8月，短暂下行期，主要是因为市场进入传统推盘淡季，积蓄力量冲击“金九银十”，因而7、8月供应量在6月高点上不断下降。第三阶段，9-11月，高位波动期，9、10月份受国庆黄金周影响，供应量略有波动，导致9月供应放量，供应量达到3774万平方米，为全年最高值，较8月上涨878平方米，而10月份由于“超级黄金周”影响，市场预期不足，使得供应量回落，11月供应又达到一个相对高点。??从城市能级看，一线城市供应降幅较大，整体供应量较2016年同期下跌35%。受政策影响最为明显，其中北京和上海降幅最为明显，对比去年同期跌幅均超过五成；深圳跌幅也达到24%，跌幅最小的广州也下跌18%，供应量处于低位。七成二线城市供应量呈下跌趋势，跌幅最大的是济南，同比下跌50%，其次是长沙、福州，同比下跌四成左右。部分城市供应同比大幅增长，如郑州、重庆、宁波等，涨幅在30%以上，尤其是郑州，涨幅高达40%。整体来看，进入三季度以后二线城市调控政策愈加严苛，近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，购房需求端支撑逐渐乏力。预计明年济南、长沙、福州等热点二线城市会进一步降温。三四线城市总体小幅微涨4%，其中，九江供应同比上涨超过154%，芜湖、徐州、江阴等城市同比上涨超过5成，也有部分城市例如昆山供应大幅下跌，同比下降54%。??前11月供应量排行榜TOP10的城市大部分同比前两年都有较大跌幅，榜首武汉供应量1710万平方千米，同比去年下跌1%，相比2015年上涨17%；供应量增幅最大的城市为重庆，前11月供应量较去年同期增38%，较2015年同期增加10%，西安供应量增幅较去年同期也高达22%，居于TOP10排行榜第7位；?? 2016年及2015年供应量榜首成都2017年供应同比2016年锐减30%，位列排行榜第三，从具体量上看来，也有较大下滑，