长沙万科金域蓝湾策划初案（定稿）.pptVIP

东城片区三大功能板块独立成势，且功能互补 功能定位：区域主要为三大功能能组团，综合性大市场、大规模居住区、产业园区 从地理位置看：三大功能区均相对独立成片成势，同时功能互补。 从开发势头来讲，人民路周边土地已经非常稀缺，向东延长已成发展的必然，本案占据了较好的开发时机。 学校：芙蓉中学、芙蓉区青少年年官、中小学:二十九中、田家炳实验中学幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园 ； 超市：沃尔玛、大润发、家润多等； 休闲机构：碧海云天、新玉楼东、新湘银等餐饮； 医院：旺旺医院； 休闲娱乐配套：华雅华天国际大酒店、华雅高尔夫球场、泓天大酒店； 武广客运专线是我国铁路高速客运网主骨架北京至香港客运专线的组成部分，位于湖北、湖南、广东三省境内，自武汉站引出终于新广州站。在湖南境内的投资额为403亿元。武广客运专线是世界上第一条一次建成1000公里的高速铁路，武汉至广州直达列车运行时间最终将压缩至3小时30分钟以内。 地铁轻轨为东城区域出行及区域价值增长带来巨大机会 浏阳河风光带即将建成，城市中的一块“绿肺” 浏阳河畔将被打造成集旅游商贸、健身休闲、生态居住于一体的中国第一条“红色”景观长廊。 该风光带在满足防洪要求的前提下，将突出旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能。 区域市场界定 在售项目情况——以中小规模地块、集约式开发为主，产品同质化严重，目前在售楼盘量不大 在售项目情况——项目所处一级竞争圈价格低于人民东路所在三级竞争圈层约500-900元/平米 在售项目情况——08年受大势影响，整体销售速度一般 区域产品户型以三房为主力，其次为二房 主力客群——以东城原居民和专业市场生意人为主 长大卧琥项目 罗小姐（营销部）： 很多访客都是来自于万家丽建材、三湘南湖建材的生意人； 未来2-3年内竞争区域商品房推货面积约310万平米 区域内浏阳河以南后续可供用地量较少，以后将主要往浏阳河以东、以北扩张 紧凑三房，主卧朝西，三梯六户的点式结构。 塞纳河畔之 法国巴黎 西岱岛，位于塞纳河的中心，是法兰西民族的发祥地。公元前300年时，岛上居住着一个民族，名叫巴黎西族，巴黎市由此得名；它曾经是整个欧洲司法、宗教和政治的中心，在欧洲历史上有着不可磨灭的地位，而著名的巴黎圣母院就坐落在西岱岛的东端； 黄浦江是上海的母亲河，见证了上海滩的五光十色、兴衰荣辱，它是上海的象征和缩影 置业能力解析 置业能力根据长沙市户型需求与价格特征得出。 客户分析 由于目标客户集中在社会高端与中高端群体，收入高、社会地位高、精神追求高，我们根据客户群的气质特征分类为财富阶层及准财富阶层： 产品均价研究的方式 方式一：区域分类、综合分析 本案选取了项目周边楼盘与项目进行对比，以期综合全市大环境与区域局部环境中项目的价格因素。 方式二：赋予权重、力求准确 对不同因素对项目的影响赋予权重； 对区域的不同赋予不同的权重； 对类比项目对本项目的影响不同赋予权重； 目前参考价格为4000元/平米,根据项目推货节奏,预计本案将在08年10月推货,以我司对下半年的市场判断及项目的江景资源，我司有信心实现： 4100元/平米左右 以销售业绩为目标，以客户满意度为目标，以专业素质考核优秀率为目标，用“自我控制的管理”替代“压制性的管理”，打造高凝聚力、高积极性的团队。 针对团队成员个体特征，区别设定其在团队中的组织角色，赋予权利、增加利益，锻造中层后备队伍，有效提供团队成员的工作积极性，打造团队内良好发展的文化环境。 金域蓝湾的推广，其最根本的问题是——如何在短期内迅速消化近500套货量。因此，在推广方面，除了常规的形象建立、信息传达之外，更需要强调推广手段的销售力，推广影响的面既要有针对性又要有广泛性，唯如此，才能实现销售任务。 推广策略 金域蓝湾 放 大 价值 产品 生活方式 客户 造势而为，高端发声 “一座城市生活的高度”贯穿统领 形象 为此，我们制定了“双线并行、三大战术”的推广策略 广告引爆，让人眼前一亮，迅速建立鲜明形象，引起关注与议论。 线下 线上 活动扩大，让目标消费群参与进来。 点对点营销紧随，切实地接触目标消费者，争取他们的好感与认可。 品质营销，临门一脚，不容有失。 三大战术 万科卖房，你定价。 独树一格，一鸣惊人 创意性，标榜性，排他性 与品质有关，与美有关，与风格有关，唯与传统无关 广告引爆 由于销售期短，销售任务重，时间已不允许我们循序渐进地进行广告表现，我们必须“一炮而红，一夜成名”。而借助创意独特，旗帜鲜明，同时，又符合“目标客户”喜好的广告可以助我们达成此目标。 ７月 ８