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金都24号地块项目——小户型研究 地产服务新标准 Chapter 1 众说纷纭小户型 地产服务新标准 从深圳走出来的小户型 小户型最早可以追溯到九十年代中期，至祥在深圳首度推出“小户型”市场概念，首创了深圳城市公寓新模式。该系列小户型公寓成功的引领着深圳小户型公寓的潮流。 典型案例：旭飞城市公寓系列 旭飞花园总建筑面积79017.8平方米，户型面积28.18-44.94平方米，共21种户型。在推出之后， 以小户型精品之概念及“一把钥匙打开一个完整的家”的理念，打破深圳地产当时的萧条，逆风飘扬，创造了地产销售奇迹。 地产服务新标准 小户型热销动力 面积小 总价低 交通好 配套全 投资少 方式活 既宜商 又宜住 地产服务新标准 小户型的发展 地产服务新标准 三大类别 居家过渡 商务办公 投资理财 地产服务新标准 小户型的界定 “广义”小户型 目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可： 一居室建筑面积≤60㎡ 二居室建筑面积≤ 80㎡ 三居室建筑面积≤ 100㎡ “狭义”小户型 建筑面积≤ 60㎡ 主要是指一居室 地产服务新标准 Chapter 2 小户型楼盘的特征 地产服务新标准 小户型的区位特征 地段好 区域城市基础配套完备，具有较强的都市感，普遍认同度较高 交通好 捷运系统发达，交通便利 配套全 离城市商圈近，餐饮、娱乐、时尚消费业态及便利性配套 可办公 商务办公区已经形成或处于发展期，具备一定的投资潜力 地产服务新标准 小户型的配套特征 由于区位特征所决定，对城市配套的依赖性较大 不同类别的小户型楼盘体现出鲜明的配套特性 以干洗、便利店等为主的便利性生活设施 娱乐、时尚消费等业态 商务配套需求较高 地产服务新标准 小户型的产品分类 按功能用途分为商务型和居住型 按平面布局分为平层和跃层 地产服务新标准 小户型产品分析——平层 1LDK：48#0046995㎡ 功能齐全，布局紧凑 全明厨卫，双阳台。 卖点： 小户型大露台。（可以考虑日后封闭成一个单人房） 地产服务新标准 1LK： 3#0046995.18 ㎡ 功能齐全，布局紧凑 明卫，大阳台。 地产服务新标准 1LDK： 99 ㎡ 功能齐全，布局紧凑 全明厨卫，双阳台。 可轻松改成 2LDK 地产服务新标准 地产服务新标准 小结之一 在平层的小户型设计中，除了要求设计的紧凑之外，关键是要合理利用空间。 同时要利用游戏规则学会偷面积。 第五公社的大露台利用规则突出了以后送一间房的概念。 送的不仅可以是阳台和窗台，还可以结合精装修考虑空间的综合利用。 地产服务新标准 偷向空间的小户型——跃层 1LDK 64.㎡ 户型简洁开放，开放式厨房预卧室垂直结合，合理利用楼梯下空间设置洗手间。 地产服务新标准 小结之二 在小户型里的层高变化，势必导致交通面积的增大，如果不能争取更多的面积，就意味着面积的浪费。 在跃层的小户型设计中，上下使用空间的对位压缩成为关键。在现有规范的要求下，4.#0046995米是使用的极限，而杭州本地的1.#0046995倍容积率的计算方式则导致了可送面积的尴尬。 当层高和容积率挂钩之后，跃层所带来的面积优势已经相对抵消，尤其是在小户型产品上。 地产服务新标准 户型变小的途径 1.压缩功能面积——向规范的低限看齐。 2.减少辅助功能——如厨房、阳台等。 3.降低功能要求——损失辅助房间的采光和通风。 4.减少公摊面积——压缩一切公共空间。 《住宅建筑设计规范》GBJ#00469950096-1999 地产服务新标准 小户型变大的方法 1.偷面积 公共面积 阳台窗台 夹层 2.功能空间混合 3.充分利用空间 4.改变家具布置方式 #0046995.缩小家具尺度 6.利用装修手段 地产服务新标准 结论 狭义的小户型仅仅是过渡型产品和投资工具，作为市场的补充产品是可行的，不是本项目的最佳选择。 小户型的营销核心主要是建立在送面积和门槛低上，对产品设计有更高的要求，同时也考验发展商对政府部门的公关能力。 狭义小户型未来的走向应该是廉租房和经济适用房，而不是商品房。 地产服务新标准 Chapter 3 区域小户型研究 地产服务新标准 杭州小户型发展历程 第一代小户型—— 1998年在写字楼开发相对低迷的时候，双牛大厦首创了小户型、商住结合的新模式，即后来大为流行的单身公寓。第一代的单身公寓在户型、面积上符合“单身”的概念；但它的出现很大程度上是由于地块性质的限制，因此在室内空间和外部配套方面存在着明显欠缺； 第二代小户型—— 以国都公寓