远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告.doc

远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告 远洋巴南国际高尔夫项目市场调研 及初步定位报告 2010年11月 呈：远洋地产 报告索引 第一部分：房地产市场调研 宏观市场 ………………………………………………… 12P 低密度物业市场………………………………………… 29P 高尔夫物业市场 ………………………………………… 80P 区域市场 …………………………………………………… 105P 第二部分：客户调研 重庆高端客户调研………………………………………… 119P 国际高尔夫客户调研……………………………………… 135P 顶级客户定向调研 ………………………………………… 147P 中端及外地客户补充调研………………………………… 160P 第三部分: 初步定位建议 项目定位 ……………………………………………………… 169P 物业发展建议………………………………………………… 180P 报告合计 ………………………………………………… 207P 为保证项目的定位和策划能够顺利进行，基于对项目的理解和工作内容的看法，我们确定主要目标如下： 项目的第一目标：打造重庆的顶级住宅。了解重庆市高端客群中不同层级客户的购房特征、购房动机、心理特征等。论证项目打造符合最高端客群需求的可行性。 阶段工作重点：确立项目最终的细分客户群，挖掘出其客户特征与需求特征，结合项目特征，提出实施思路和方案。 围绕着这个目标，克而瑞的工作主要分为： 重庆市房地产，特别是高端物业的发展趋势、竞争态势。 了解重庆市范围内顶级购房客的特征、购房特征及动机等。 找出项目地理区域第一圈层的客户群，了解此类高端购房群体的自身特征、购房特征以及动机。 前言 1、研究目的 2010.11.15—11.25 11.25—11.28 项目客户定位及 初步物业发展建议 工作内容 项目发展背景研究 宏观背景 重庆房地产市场 区域房地产市场 重庆低密度物业研究 问卷调查 客户深访 主要工作 最终成果 高端项目客户地图 地块分析 区域竞争分析 高端客户定向研究 问卷调查、客户深访 项目客户定位 初步产品定位 2、进度安排 前言 重庆高端客户调研 国际高尔夫客户调研 顶级客户定向调研 中端及外地客户补充调研 宏观市场 低密度物业 高尔夫物业 区域市场 项目界定 第一部分 房地产市场调研 第二部分： 客户调研 客户定位 物业发展建议 第三部分 D7-1/01 日月公司用地 D9-3/ 01 D7-3/01 D4-3/02 D7-1/01 D7-2/01 D6-4/02 D6-5/02 住宅： 用地面积123亩 建筑面积42597 ㎡ 容积率0.52 半山住宅用地 占地213亩 建筑面积 74013㎡ 容积率0.52 临溪住宅： 用地面积29.6亩 建筑面积15785 ㎡ 容积率0.8 商业： 用地面积50亩； 建筑面积26119 ㎡ ； 容积率0.8 球场中央住宅用地： 用地面积14.7亩； 建筑面积5098 ㎡ ； 容积率0.52 临街看球场住宅用地 用地面积254.9亩； 建筑面积241299 ㎡； 容积率1.42 高尔夫项目，包含建设用地和高尔夫球场两部分。 建设用地561亩，建筑面积36万方。 球场1142亩，18洞，标准72杆。 注：球场南边蓝色虚线框为即将上市的459亩居住用地，容积率（0.5/0.5/1），建筑面积20万方。 项目概况 地段价值 ★ 位于巴南区，是未来重庆市发展的重心。 重庆二环时代使巴南区新增主城面积占总新增面积的1/4. 同内环高速、轻轨三号线相邻，占据交通便利优势。 到CBD约25分钟；到机场约30分钟； 南山、南泉是重庆市中高端人群休闲度假的重要目的地。 项目位于重庆主城南部，内环以内。 十里蓝山：24万方，包含洋房、别墅，销售周期：2008-2011年 项目周边不乏品牌开发商打造的高端住宅，有助于提升区域影响力。 竞争楼盘特点： 保利小泉别墅 ——片区高档生态纯别墅 华宇小泉山庄 ——小体量北美风情别墅 东海项目 ——以洋房为主的品质生活社区 申烨太阳城 ——区域内大型综合项目 十里蓝山 ——山地别墅、洋房景观生态项目 保利小泉别墅：8.3万方，纯独栋别墅，销售周期2009-2011年 华宇小泉山庄：9万方，纯别墅，销售周期2011-2013年 东海项目：30万方，洋房，销售周期2011-2013年 本案 申烨太阳城：100万方，包含洋房、高层，销售周期：2006-2013年 地块资源 地块资源 半山 高尔夫 项目优势资源：高尔夫、半山、温泉 温泉 项目属性总结 项目自身 优势 区域项目 共享优势 高尔夫： 近1142亩