句容宝华镇鸿堰村南侧号地块以及仙林东路号地块营销策划报告(中原).doc

句容宝华镇鸿堰村南侧号地块以及仙林东路号地块营销策划报告(中原) 营销策划报告 第一册 市场研究 谨呈： xx集团-xx置业有限公司 2008的中国注定不平凡 2008的楼市一样注定不平凡 在这令人揪心的环境下，我们该如何突出重围…… 我们强调人的需求为第一要素，尊重主体人生活模式和习惯 精确分析人们生活的共性和个性，充分强调了人的个性化需求 我们准确捕捉市场瞬息变化，抓住任何一个可能机会 我们的一切定位都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 项目战略思考 观点1、我们可以复制“仙林翠谷”吗？ 新湖．仙林翠谷作为宝华地块的先驱，已正式面向市场，作为同一板块的项目，我们 是期望后来居上？还是简单复制？ 我们的观点：绝不COPY！！！！ 原因分析： 1、在经济指标上存在差异，必然导致产品规划上的差异； 2、在对消费者的洞察上，我们直观判断，消费者距离半径应该会更大； 3、对于市场现状和未来的预期，我们期望可以更开放； 4、对于未来的推广方式及手段，我们直接、有效、范围更广。 观点2、我们机会在那？ 市中心 1、天正湖滨 2、 金陵大公馆 3、金鼎湾 近郊 1、天润城 2、东郊小镇 3、中南麒麟锦城 河西 1、万科光明城市； 2、中海塞纳丽舍 3、融侨中央花园 仙林 1、东方天郡 2、尚东区 3、栖园 1、雷丁TOWN 2、罗托鲁拉 3、翠屏国际城 1、绿城玫瑰园 2、世外边城 3、依云溪谷 [判断]：纵观南京地产市场，公寓类---溧水的恒大项目推向市场的价格估计在4500以上；别墅类---江浦的“山河水”面市价格在10000以上；从距离的角度看我们或许比他们存在优势，那我们该怎么面对这个市场？ 18000元/平方米以上 9000元/平方米以上 4500元/平方米以上 8000元/平方米以上 12000元/平方米以上 9000元/平方米以上 公寓类 别墅类 江北 江宁 观点3、我们的机会到了 1、主流媒体目前找不找北； 由于市场的热点太多，媒体的热点就非常难有题材启动，而在目前如此激烈的市场竞争状态下，媒体没有热点，媒体的日子就难过，各媒体都想变化题材来做，只要有热点，主流媒体完全可以免费，而我们有热点，我们可以联手媒体； 2、政府目前大力发展： 由于南京市主城及周边地区可供出让的土地已经不多，下面一个热点或许就是一小时都市圈最近的句容，政府也积极发掘一个新的热点； 3、消费者目前是迷茫状态； 南京的下一个热点究竟是什么？哪里的房子才是南京的未来？而我们或许就是代表南京的未来，引导消费者的关注，逐鹿中原； 4、距离可能是我们优势； 传统意义来看，宝华板块距离是我们劣势，换个思路看，仙林大道的贯通这个观点应该得以彻底颠覆。 [判断]：一呼而百应，市场需要领导者；媒体、政府、消费者利益完全一致，控制市场的机会已经到了； 观点4、我们一定要把握先手！ 1 宝华板块 别墅、洋房；典型项目-仙林翠谷、新拍土地； 2 仙林及迈尧板块 抢夺市场份额最近的板块；未来供应约100万方； 3 溧水板块 江宁、江北之后发展预期较大的一个板块；代表项 目恒大金碧天下，总建120万方左右； 4 九龙湖板块 所谓南京告别了“无别墅”的历史，更令品质平平 的江宁别墅“提升换代”，以及标杆项目万科蓝湾； 5 江北板块 大江北概念，包括：浦口、江浦、六合，别墅项 目云集的地方。 [判断]：以上基本是南京2008以后年市场指标性板块，各家都在努力往前赶，我们必须要抢先出台； 观点5、抢先建立领导品牌地位 外界的影响力 政府造势：一定要