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土地出让政策对房价影响经济学分析 　　摘要:本文首先解读了一些土地出让政策,然后从经济学的角度分析了转变后的土地出让政策对房地产市场的影响,在此基础上建立了基于35个大中城市的面板数据的计量经济学模型,得出相关结论,认为:土地出让政策对房价没有影响,市场供求关系对房价的影响效果比较明显。 　　关键词:土地出让政策 房价 经济学分 　　 　　近年来,自从政府大力推进招标拍卖制度以来,我国城市的房地产价格出现了持续上涨,部分城市的房价上涨幅度比较明显,各地纷纷出现了“地王”,由于土地的价格远远超出了人们的预期,因此,引起了社会各界的强烈反响。那么政府相继出台实施的土地出让政策对房地产投资与房地产价格之间是个怎样的关系呢?是土地出让方式的转变影响了地价,最终导致了高房价还是其他因素作用的结果,它们之间是否有关系,是相互作用的吗?本文通过实证研究进行经济学解释。 　　一、我国土地出让政策现状分析 　　土地出让政策是指。土地出让方式主要有协议出让和土地使用权招拍挂出让两种方式。在我国土地出让的初期,协议出让起到了主要的作用 ,但随着社会的不断进步,协议出让也就产生了一些例如资源配置效率低下等问题。最近几年我国先后出台了一系列的政策,改变了我国以往的土地市场化程度,主要表现为以协议出让为主的土地市场逐步向招标拍卖挂牌方式的转变。政策的实施加强了政府对土地资源的有效控制,同时也对土地市场和房地产市场产生了一定的影响。 　　从2001年开始直到2004年,从全国范围看,基本上每年都有新的相关政策颁布实施,可见,政府在土地出让方面下了不少功夫。2001年4月国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》;2002年5月国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的11号文件;2003年国土资源部出台了《协议出让国有土地使用权规定》;2004年6月国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》等。这些文件政策的出台打开了土地市场公开交易的大门,叫停了土地协议出让方式,也彻底关上了土地协议出让这道闸门,同时,也规范了招标拍卖挂牌的出让程序,为土地市场化程度提供了制度保障,进一步完善了国???土地招标拍卖挂牌出让的制度体制。然而,在实施招标拍卖挂牌出让方式的这几年中,各地纷纷出现了地价和房价迅猛上涨的现象,面对这种地价和房价“非理性的上涨”,社会中存在着不同的意见和观点。 　　二、土地出让对房地产市场的经济学分析 　　首先我们从全国土地出让总面积来看,自2001年开始执行土地招标拍卖挂牌出让方式开始,土地出让面积有明显的上升趋势,基本上每年都有所增加,2001年到2002年竟出现为土地出让面积翻了一倍的情况。但是到了2004年和2005年时,土地出让总面积有一定下降趋势,但是下降的幅度不是很大,相差只在1万平方米左右,比起上升幅度而言,那也不过是其中的一小部分。总体上而言,全国土地出让总面积数基本上属于一个上升趋势,并没有像一些人们认为的,土地实行招拍挂出让方式后,会对土地的供应量产生影响,甚至出现土地供应量严重不足的现象。 　　其次,土地出让政策的转变,实际上是运用了市场竞争机制实现了土地资产的市场价值,显化了土地的真实价格,本质是土地市场的土地价格得到回归,并不是人们认为的土地市场价格上涨了。土地招拍挂政策的实施,最大限度的发挥了市场机制在土地资源配置中的基础作用,通过市场公平竞争打压了一些能从政府手中以协议方式拿到地的开发商,抽回了本该属于国有土地的收益而被开发商窃取的“超额利润”,这样的举措是市场经济发展到今天的必然要求。土地供求理论认为,土地价格由土地本身的供求关系决定。我国是国家控制土地一级市场的土地供给,国家根据当时的情况和需要做出相应的土地供应计划来调节土地市场的价格,国家通过转变土地出让政策控制土地供给影响了地价。 　　最后,决定房地产价格的主要因素是受供求关系的影响。在土地出让市场中,房地产需求增加就会对土地的需求产生影响,进而对土地的需求也就增加,可见,房价的上涨很大程度上影响了土地的价格。从经济学上来讲房地产市场的波动主要是房地产的供求共同作用的结果。一种是通过影响房地产的供给对房地产价格产生影响,另一种是通过影响房地产的需求对房地产价格产生影响。房地产市场的供给呈现刚性状态,而需求往随时间的变化呈现柔性状态,所以使房地产价格主要受市场需求的影响而变化。 　　三、实证研究 　　 本文的理论基础来源于国外学者Peng和Wheaton(1994)对香港土地供应与住房市场建立的住房需求模型和住房供给模型,在对两个计量经济学模型研究成果的基础上,运用2002-2007年共计六年的全国35个大中城市数据,建立基于面板数据的35个大中城市土地出让与房价的计量经济学模型。 　　模型的基本形式为: