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合同无效引发房屋登记问题 　　房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为，如果依法被确认无效或被撤销，那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何?是否也要面临被“推翻”的结局?房屋登记实务工作中，常会面对这样的情形：申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效(或被解除、被撤销)的法律文书，要求登记机关恢复登记。下面笔者通过一则案例，谈谈由合同无效引发的房屋登记问题。 　　 　　一、案情回顾――买卖合同确认无效 　　 　　某市天水新村1-1、1-2号房屋(房管编号都是1号)原是房管公房，由李甲、李乙(二人系兄妹)的父亲李某承租。李某去世后，承租人变更为李甲。后李乙强行入住天水新村1号房屋，与李甲发生矛盾并引发诉讼。经法院审理判决，李甲和李乙对该房分户承租。该市房产管理局据此判决对上述房屋分户，分别与二人建立承租关系(李甲承租天水新村1-1号，李乙承租天水新村1-2号)。但李甲对该判决不服，申请再审。1999年4月，该市中级人民法院再审后判决天水新村1号全部由李甲承租。但李乙没有履行再审判决，并和其子、媳一直居住在内，而且该市房管局对这份再审判决也不知情。 　　2007年11月2日，根据李乙的申请，该市房管局与其订立房屋买卖合同，将天水新村1-2号房屋(房管编号仍是1号)出售给李乙夫妻，并办理了所有权转移登记。2007年12月25日，李乙夫妻又与张某夫妻订立买卖合同，以16000元的价格将此房出售给对方(但房管部门实际以22000元为计税依据收取契税)，同样办理了所有权转移登记。 　　李甲得知此事后，分别于2008年1月、2009年1月向法院起诉，要求确认关于该房屋的两次买卖均无效。法院先以李乙并非合法承租人、房管局的出售行为侵犯李甲的优先购买权为由，判决房管局与李乙夫妻订立的买卖合同无效。后又以张某夫妻并非以合理价格购得该房等理由认定不构成善意取得，判决李乙夫妻与张某夫妻订立的买卖合同无效。张某不服，上诉至中院，中院审理后判决驳回上诉、维持原判。现李甲以终审判决书请求房屋登记机构撤销关于天水新村1号的两次房屋所有权转移登记。 ??　 　　二、问题的提出与评析――天水新村1号房屋如何登记 　　 　　就本案而言，房屋登记机构面临两个问题。 　　第一，房屋买卖合同被法院确认无效，会对房屋权属登记产生何种影响?关于这个问题，争议并不大。因为我国并没有完全接受德国民法中的物权无因性理论。所谓物权无因性，是指将合同行为和物权行为视为两个独立的行为，并且认为二者在效力上互不影响；即使合同宣告无效，已经完成的物权登记仍然是有效的。物权无因性理论存在损害出卖人利益的重大缺陷，所以我国民法对这一理论采取了保守态度。试想房屋办理转移登记之后，如果发现买卖合同不成立、无效或被撤销，按照该理论，所有权转移登记是有效的，也就意味着出卖人已经丧失了对该房屋的所有权，他只能以债权人的身份对买受人主张返还不当得利，而不能以物权人的身份请求返还房屋，这对出卖人而言显然有失公平。《物权法》第15条里区分了合同行为和物权行为的效力(《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。)，可以说这是我国民事立法的一大进步，因为它纠正了以往的法律对于合同生效要件和物权生效要件混淆不清(例如，将抵押登记作为抵押合同生效的要件)的错误认识。但是，《物权法》并没有承认物权行为的无因性，事实上，根据现行的相关民事立法，对物权行为的无因性也是持否定态度的。《民法通则》第58条规定：“无效的法律行为，从行为开始时就没有法律约束力”；第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此可见，合同无效产生的法律后果是自始不发生法律约束力，基于合同引起的权利义务关系应当恢复原状。回到本案，房屋买卖合同被法院确认无效，意味着买受人(张某夫妻、李乙夫妻)取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，那么基于该基础和原因而完成的物权变动(天水新村1号的两次所有权转移登记)也应当被否定，即该房屋的权属登记应当恢复到转移之前的状态(恢复成某市房管局的公房)。 　　第二，房屋登记机构如何恢复登记?这是一个涉及到操