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北京地区商业银行开展土地储备贷款风险分析 　　摘 要:近年来,随着城市建设进程的加快,北京开始大规模进行土地储备开发,尤其是2009年以来,为响应国家扩大内需总体要求,缓解北京房地产市场供需结构性矛盾,北京市以及各区县政府将土地储备开发作为工作重点之一。在此背景下,作为主要资金来源的土地储备贷款再度成为关注热点。拟结合北京现行土地储备开发模式,对土地储备贷款进行风险分析,并提出相应的政策建议。? 　　关键词:土地储备相关概念;开发模式;风险分析? 　　中图分类号:F83 　　文献标识码:A 　　文章编号:1672-3198(2010)05-0175-02?? 　　 　　1 土地储备相关概念? 　　1.1 土地储备开发? 　　土地储备和一级开发,简称土地储备开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。? 　　土地储备开发基本可分为收购、开发整理、储备、供给四个阶段。(1)收购:土地储备机构根据政府授权和土地储备计划,收回或收购市区范围内国有土地使用权,征收农村集体土地使用权并进行储备的行为。(2)开发整理:根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要,对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造,如房屋拆迁改造、土地平整归并,进行基础设施建设。(3)储备:土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来,等待供应。(4)供给:对纳入政府土地储备体系的土地,根据客观需要和土地供应计划,向市场进行供应。? 　　1.2 土地储备贷款? 　　土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。按照《土地储备管理办法》以及监管部门所发布的政策文件,土地储备贷款为抵押贷款,贷款额度不超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限不超过两年,作为借款人的土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。在北京地区,土地储备机构为北京市土地整理储备中心和各区县土地整理储备分中心。? 　　2 北京现行土地储备开发模式? ??　2.1 土地储备开发主体? 　　按照开发主体的不同,目前北京的土地储备开发模式包括以北京市土地整理储备中心为主体开发、以各区县土地整理储备分中心为主体开发、市区两级储备机构联合开发和授权房地产开发企业进行开发等模式。? 　　(1)以北京市土地整理储备中心为主体开发,由其负责组织编制土地开发计划及实施方案,经市国土局、发改委、规划等部门审核后,按照批准方案进行土地储备开发。操作模式一般包含两种:①由北京市土地整理储备中心自行成立项目小组开发;②委托企业代为进行土地储备开发。? 　　(2)以各区县土地整理储备分中心为主体开发,其项目开发运作模式基本与北京市土地整理储备中心相同。? 　　(3)市区两级储备机构联合开发,原则上按照一定的比例共同筹措资金,市储备机构负责与市级相关部门协调工作,区储备机构负责区县级相关部门协调工作和相关前期工作的办理,另由区县政府指定一家国有开发公司接受市区两级储备机构的委托进行征地、拆迁、市政建设等具体工作,市区两级储备机构共同委托市财政局、市审计局、市监察局负责对项目进行全程审计、监察工作。? 　　(4)授权房地产开发企业进行开发。2006年6月以前,北京市采取直接授权企业的方式实施土地一级开发,其后改为由土地储备机构通过招投标方式选择受权企业作为开发主体并签订委托协议,企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁、大市政建设等手续并组织实施土地一级开发。? 　　2.2 土地储备资金来源及运用? 　　土地储备资金是土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。该资金实行专款专用、收支分账核算及预决算管理。? 　　按照北京现行土地储备开发模式,土地储备资金主要来源于:(1)财政拨款,即市区两级财政根据土地储备机构的用款需求,不定期下划财政拨款,用于支持储备项目建设;(2)国有土地收益基金,即根据《北京市国有土地使用权出让收支管理办法》,从政府所取得的土地收益中计提的国有土地收益基金,按年度拨付给土地储备机构作为储备项目建设资金;(3)项目建设成本返还,即由土地储备机构进行储备开发的项目在完成市场交易后,由取得土地的企业将储备项目的前期成本返还给相应土地储备机构,返还的资金除归还贷款本息外,将继续投入储备建设中;(4)金融机构贷款,即商业银行及其他金融机构向各土地储备机构提供的资金支持;(5)受托企业的资金,即参与实施土地开发的中标企业所筹措的项目开发资金。? 　　土地储备资金在使用时,专项用