第六章 节 房地产估价的市场比较法(房地产估价课件).pptVIP

（1）价格指数修正法 价格指数有环比价格指数和定基价格指数之分： ①环比价格指数。 ②定基价格指数。 环比价格指数与定基价格指数的编制方法如表6－1所示。 表6-1 价格指数编制方法 时间 价格 环比价格指数 定基价格指数 1 P1 P1/p0 P1/ P1=100 2 P2 P2/p1 P2/ P1 3 P3 P3/p2 P3/ P1 . . . . . . . . . . . . n pn Pn/pn-1 Pn/ P1 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为： 【例6－1】 某地区某类房地产2010年6月至12月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月为100）。 其中，某宗房地产在2010年8月的价格为5800元/平方米，对某交易日期进行修正，修正到2010年12月的价格为： 元/平方米 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 【例6－2】 某地区某类房地产2010年6月到12月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2 、112.5、118.1（均以上个月为100）。 其中某宗房地产在2010年8月的价格为5200元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2010年12月的价格为： （2）价格变动率修正法 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 ①采用逐期递增或递减价格变动率进行交易日期调整的公式为 ②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为： 可比实例在成交日的价格×（1±B%×期数）=可比实例在估价时点的价格 【例6－3】 评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例： 成交价格为5600元/平方米， 成交日期2010年3月末。 另据调查获知该类房地产价格2010年3月末到2010年9月末平均每月比上月上涨1.5%。 对该可比实例进行交易日期调整，调整到2010年9月末的价格为： 5600×（1+1.5%）6=6123.3元/平方米 【例6－4】 评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格5600元/平方米，成交日期2010年3月末。根据调查获知房地产价格2010年1月以来平均每月上涨1.5%。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2010年9月末的价格为： 5600×（1+1.5%×6）=6104元/平方米 【例6-5】 某宗房地产成交价格为5500元/平方米，成交日期为2009年2月末，获知2009年2月末到6月末该类房地产价格平均比上月上涨1.2%，2009年6月末到2010年1月末平均每月上涨1.5%,求取2010年1月末，该宗房地产交易日期修正后的价格。 交易日期修正价格=5500×（1+1%）4×（1+1.5%×7）=6324.3元/平方米 3．区域因素修正 即将可比实例在其外部环境下的价格调整为估价对象外部环境状态下的价格。在修正区域因素时，应该将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。区域因素修正是市场比较法的一个难点，具体操作中比较困难，主要依靠专业估价人员的经验与判断。 区域因素修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等影响房地产价格的因素。由于不同用途房地产，影响其区域因素不同，因此，区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定，分别选择对其有影响的主要因素。 区域因素修正的一般公式： （6—17） 区域因素修正系数的具体求取方法有以下两种： 1）直接比较修正 该方法是以估价对象的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项进行比较，然后确定修正比率。为了计算方便，将估价对象的区域因素分值设定为100，可比实例区域因素分值表示为100±C，“+”表示可比实例区域因素状况比估价对象的区域因素状况好，否则就是差，用“-”表示。 【例6－6】 现有一可比实例，成交价格为5500元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于估价对象，经分析，可比实例在商业服务、交通条件、基础设施、规划条件、文娱设施等方面综合起来需修正2%，则区域因素修正后价格为： 【例6－7】 需要评估某房地产2010年5月末的市场交易价格，经调查收集资料，估价对象房地产和可比实例房地产的区域因素条件，并经过分析比较，各分项分值如表6－2所示，可比实例成交价格为5500元/平方米。 表6－2区域因素条件分值表 序号 比较项目 估价对象 可比实例 1 地段等级 15 15 2 配套设施 15 14 3 交通条件 15 15 4 环境状