第3章 节 房地产估价概论房地产估价（第二版）课件.pptVIP

* 目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第3章 房地产估价概论 理解掌握房地产估价的基本概念和工作内容；掌握房地产估价的要素和基本估价程序；了解房地产估价的现实必要性及估价行业的发展；理解把握房地产估价的基本原则。 教学目标 教学要求 　 李先生是一名从事进出口外贸生意的企业家，最近李先生接了一大笔欧洲客户的订单，需要约2?000万元的流动资金，李先生想到了同是经营企业的朋友于先生，于先生同意用自己企业的厂房做抵押为李先生申请贷款。于是李先生来到招商银行的一家支行做咨询，银行的客户经理给了李先生一些房地产评估公司的联系方式，要李先生自己委托房地产估价公司先对厂房进行估价，然后再来银行办理其他贷款手续。 思考：银行为什么要李先生委托专业的估价机构进行估价？ 引例 房地产估价的概念及估价的必要性 房地产估价的必要性 房地产估价的定义 房地产估价定义为：专业的房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理的价值进行测算和判定的活动。 现实中对房地产估价的需要主要表现在如下几方面。 1．土地使用权出让的需要 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌和协议4种。 在土地使用权出让中，出让人需要根据土地估价结果确定标底或者底价等(如确定招标底价，拍卖和挂牌的底价、起叫价、保留价)；作为欲取得土地使用权的投标人、竞买人等如何报出适当的价格，也需要通过科学的房地产估价结果提供参考。 ? 房地产估价的必要性 2．房地产转让、租赁的需要 在房地产转让、租赁时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供市场价值、租金等参考依据。 3．房地产抵押、典当的需要 房地产抵押是指债务人或者第三人(即抵押人)以其合法的房地产用不转移占有的方式向债权人(即抵押权人)提供债务履行担保的行为。债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为放款限额的参考依据。 4．房地产征收、征用补偿的需要 征收、征用要确定这些补偿金额，就需要房地产估价提供参考依据。 5．房地产税收的需要 为了防止偷漏税和课税不公，税务机关需要掌握科学公正的课税价值(专业的房地产评估价值)来说服纳税人。纳税人认为课税价值不合理，也可能委托房地产估价机构进行估价，以说服税务机关调整课税价值。 6．房地产保险的需要 房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。 7．房地产损害赔偿的需要 各种类型的房地产损害赔偿，需要房地产估价为确定赔偿金额提供参考依据。 8．房地产纠纷调解处理和有关司法鉴定的需要 有的房地产纠纷是有关当事人对房地产买卖、租赁、抵债、土地征收征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等中有关房地产的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等持有不同的看法。解决这类纠纷无疑需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷双方或有关仲裁、鉴定机构接受的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等参考依据。 ? 房地产估价的必要性 11．其他方面的需要　　　　 现实中对房地产估价的需要，除了上面所列举的还有许多。例如，设立公司时以房地产作价出资；出国需要提供财产价值证明；离婚、继承遗产等需要处理房地产；在房地产强制拍卖(拍卖保留价)、抵债、土地征收用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等估价中，往往出现某一方对原估价结果有异议而要求对原估价结果进行复核或鉴定的情况。所有这些都需要房地产估价提供相关价值依据。在房地产开发经营中，从房地产开发投资的可行性研究到开发完成后的房地产租售等，也都离不开房地产估价。有时还需要把房地产的购买价格在土地与建筑物之间进行分配，这也需要房地产估价。 房地产估价是房地产市场中一种重要的专业化服务，随着房地产市场的繁荣与发展，其服务方式在不断更新变化，范围在不断扩大，其市场专业服务作用日益彰显。 ? 房地产估价的要素 1 估价当事人 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人等。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委