房地产投资学第1-2章 节 房地产投资分析之抵押贷款.ppt

1．抵押贷款 ;房地产抵押贷款的原理;;房地产抵押贷款及其种类;房地产抵押贷款种类;房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款 房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生的资金借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。;房地产抵押贷款的运作;;如银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，借款人（企事业法人）开发项目的资本金比例不低于规定比例（如35%），借款人应该提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和贷款人要求提供的其他文件，四证（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）齐全 ;;个人住房贷款的申请、审查和审批;2）申请人需要提供的材料 一般来说，借款人需要提交的证件包括： （1）身份证件； （2）放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； （3）符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； （4）抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明； （5）保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； （6）以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； （7）以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明； （8）放款人要求提供的其他文件或资料 ;;2、贷款审查 贷款审查的内容主要包括： （1）核验借款人申请表； （2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性和合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款； （3）审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力； （4）拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估； （5）审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件； ;;3、借款人资信评估 1）个人素质 包括职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康情况、行为表现等。 2）购房及还款能??? 3）贷款安全性 包括：抵押率、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况等。;对抵押物价值的评估 1、影响抵押房地产价格的因素 （1）普通因素：社会经济因素、行政因素 （2）区位因素：行政区划、交通、特殊政策、房地产类别 （3）个别因素：位置、面积、地质、日照通风和干湿、朝向结构和格局、设备配置、建筑物外观 ;2、评估方法 （1）成本估价法/重置成本法 评估价值=重置完全价值*成新率 （2）市场比较法 （3）收益还原法;对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的偿债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（小于50% ） 长期债务总支出与月收入之比（小于55%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的偿债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资）;住房抵押贷款的方式;1．抵押贷款计算 尽管各种房地产抵押贷款方式差别较大，但是关于房地产抵押贷款的研究，主要从两个方面展开，一个是抵押贷款还本付息额，一个是贷款余额。要想了解这两个重要因素，首先要计算的就是抵押贷款常数。 这里仅以固定利率抵押贷款为例，介绍抵押常数和贷款余额的计算方法。;单利法;复利法;1.1 相关概念 终值：又称将来值，是现在一定量现金在未来某一时点上的价值，俗称本利和。 现值：又称本金，是指未来某一时点上的现金折合为现在的价值。 年金：一系列连续发生的相等的现金流量。 1.2 复利公式计算符号 P：现值 i：折现率 n：时间周期数 F：终值 A：等额年金 ;年金按其每次收付发生的时点不同，可分为普通年金、预付年金、递延年金和永续年金 普通年金是指从第一期起, 在一定时期内每期期末等额发生的系到收付款项 预付年金是指从第一期起, 在一定时期内每期期初等额收付的系列款项 递延年金是指第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金 永续年金是指无限期定额支付的年金;1.3 相关计算公式;复利现值公式（已知F，求P）;年金终值公式（已知A，求F）;例：某建设项目总投资额20亿，计划在每年末投资5亿，分4年投资完，资金借贷年利率为10％，问4年后应偿还的总投资本利和为多少？;偿债基金公式（已知F，求A）;例：某企业计划自筹资金，在5年后扩建厂房，估计那时需资金1000万元，问从现在起平均每年应积累多少资金？年利率6％。;年金现值公式（已知A，求P）;例：采用某项专利技术，每年可获利200万元，在年利率6％的情况下，5年后即可连本代利全部收回，问期初的一次性投入为多少？;;;;*;抵押常数 在房地产抵押贷