房地产投资学第四章 节 房地产投资项目基础数据的分析估算.ppt

第四章 房地产投资项目基础数据的分析估算;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;序 号; 在房地产投资分析中，房地产开发的总成本费用通常包括开发成本和开发费用两大部分。开发成本包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、不可预见费；开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。 ; 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。; 上述开发项目总投资构成见图所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。;土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用;二、关于计算期的估算 （一）计算期的概念 计算期也叫开发经营期，是指经济评价时为时行动态分析所敲定的期限。其起点是取得房地产开发用地的时间，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。 （二）计算期的构成 计算期=建设期+经营期=前期+建造期+经营期。 （三）计算期的选取 1、开发后出售的项目：计算期是建设期和销售期之和。 通常选取3～5年。 2、开发后出租或自营项目：计算期是建设期与经营期之和。 通常选取 10～20年。 3、置业投资项目：计算期是经营准备期和经营期之和。 计算期??选取比较灵活，投资者会根据自己的财务安排、投资目的或市场变化，决定持有时间或随时转售。;三、房地产开发项目总成本费用的具体估算 （一）土地取得成本 土地取得成本也被称为土地费用或土地取得费用，是指为取得房地产开发用地的必要支出，一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费和土地取得税费。 土地取得成本的具体构成因取得用地的途径不同而不同。目前途径主要有3个： 1、市场购买下的土地取得成本，包括： （1）土地使用权出让金 （2）土地取得税费;2、征收集体土地的土地取得成本。包括： （1）土地使用权出让金和城市基础设施建设费 （2）征地补偿安置费 （3）相关税费 （4）地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 3、征收国有土地上房屋的土地取得成本 （1）土地使用权出让金和城市基础设施建设费 （2）房屋征收补偿费 （3）相关税费 （4）地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。;序 号;（二）前期工程费用 前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计，市场调研，可行性研究，项目策划，工程的水文、地质勘测，环境影响评价，交通影响评价，“三通一平”及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。 ;序 号;（三） 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、设备采购费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与后面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 ;项 目;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;序 号;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;序 号;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算; （八）销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括广告费、销售材料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费（合称广告宣传及市场推广费）、销售人员工资或者销售代理费等。 一般按销售收入的3%～6%计算。 ;第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算; （十）开发期间税费