房地产投资学第2章 节 房地产市场分析.pptVIP

第二章房地产市场分析;第二节房地产市场分析;2．2．2 房地产市场分析的限度; 2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。 如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。 从图2-2我们可以看出，只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。;;;;;朗豪坊通天梯;太古城广场; 2．房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。 （1）宗地信息 （2）竞争性物业发展情况 （3）临近环境分析 （4）购买者分析 ;第二节 房地产市场分析;第二节 房地产市场分析;第二节 房地产市场分析;1．从投资者的角度看，分为三个类型。 1）是与宏观环境相关的信息，如政治法律环境、经济环境。 2）是与区域环境有关的信息。 3）是与投资项目直接相关的信息。;2．从市场分析的角度看，市场信息分为四个方面。 1）房地产需求方面的信息。 2）房地产供给方面的信息。 3）房地产市场交易方面的信息。 4）其他信息。;2．3房地产市场调查的方法与程序;普查法:又称全面调查，是指对调查对象总体所包含的全部单位都进行的调查。在房地产经营中，只有针对特定的、有限的对象或者较简单的问题，如某一公寓大厦的租户意见调查、某一住宅小区业主的服务项目需求调查等，才考虑普查。可借调国家权威机关的普查结果，如全国人口普查相关数据。 抽样调查法：从调查对象的总体中，抽取有代表性的若干样本进行调查，并据以从数量上推断总体的专门调查方法。这是房地产市场调查中广泛采用的一种方法。 ;普查法 抽样调查法 ;随机抽样--简单随机抽样;随机抽样--分层随机抽样;随机抽样--分群随机抽样;非随机抽样;直接调查法 访谈 电话 邮函 留置问卷;间接调查法 观察法 实验法 ;2．3．2 房地产市场调查的程序; 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。;3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;2．4房地产市场预测的种类与方法;第五节 房地产市场分析中的SWOT分析;第五节 房地产市场分析中的SWOT分析;第五节 房地产市场分析中的SWOT分析;第五节 房地产市场分析中的SWOT分析;;;;;