【融创望江府】2017年营销报告20161230.pptxVIP

融创望江府2017年营销报告2016.12.30目录一、年度指标及推货二、市场分析三、营销策略四、各项计划（推广、渠道、展示）五、人员配备及费用1.1销售指标及分解季度产品类型开盘时间楼栋指标项目项目总量完成量完成率第二季度高层住宅（一期）2017/04/014、6、8#套金额4.3亿3.8亿2017/05/011、2#套金额2.9亿2.2亿2017/06/019#套数1287055%金额1.8亿1亿上半年小计7亿第三季度高层住宅（一期）2017/07/013#套金额1.6亿1.4亿上半年余货金额2亿1.3亿65%第四季度高层住宅（二期）2017/09/0218、5#套金额2.9亿2.3亿2017/11/017#套数1289070%金额1.6亿1亿下半年小计6亿合计13亿第三圈层根据集团销售指标，望江府项目2017年总销售（按照12000元销售价格估算）总销售金额13亿。1.2 全年分批次推售铺排根据样板房开放时间及展示条件，制定如下推售顺序六批推售（11月1日）供应楼栋7#供应货量128套/1.5万㎡目标销售90套/1亿主力户型105-155㎡五批推售（9月2日）供应楼栋18#、5#供应货量256套/2.8万㎡目标销售220套/2.5亿主力户型93-125㎡1617 1518四批推售（7月1日）供应楼栋3#+一期余货供应货量128套/1.4万㎡目标销售128套/2.5亿主力户型105-125㎡14113375121124106二批推售（5月1日）供应楼栋1#、2#供应货量256套/2.4万㎡目标销售220套/2.2亿主力户型93㎡3房2卫98#三批推售（6月1日）供应楼栋9#供应货量128套/1.76万㎡目标销售70套/1亿主力户型155/180㎡4房3卫一批推售（4月1日）供应楼栋4#、6#、8#供应货量384套/3.9万㎡目标销售350套/3.5亿主力户型93㎡3房2卫一、年度指标及推货二、市场分析三、营销策略四、各项计划（推广、渠道、展示）五、人员配备及费用2.1 竞品分析|销售情况项目所属板块主要竞品为龙光玖龙湾、中海凤凰熙岸、保利翡翠公馆，在售产品面积段为95-188㎡，均价12800-13400元/㎡（毛坯），核心客户来自于禅城中心区+石湾+张槎在售项目待售项目融创湖滨世家融创望江府项目3KM半径范围竞品4.海湾城竞品3.保利翡翠公馆竞品1.龙光玖龙湾竞品2.中海凤凰熙岸竞品项目主力面积区间销售均价（元/㎡）周来访（批）周成交（套）核心客户组成海湾城（售罄）889-108㎡10000（毛坯）80-12012禅城中心区（28%），张槎（22%），石湾（15%）中海凤凰熙岸100-108㎡13400（毛坯） 14600（精装）70-11010-15禅城中心区（35%），石湾张槎（25%），桂城（20%）保利翡翠公馆95-125㎡12800（毛坯）90-13028禅城老城区（63%），南庄（14%），广州（10%）2.1 竞品分析|供应预测1）供应规模：主要竞品2017年供应约40万㎡，集中于第二三季度入市2）供应结构：市场供应以刚需及首改产品为主力，占比最高3）竞争分析：中海凤凰熙岸与本案产品结构最接近，竞争关系最大三大竞品供应结构明细如下：竞品2017年供应预测竞品面积（㎡）总推货（套）95-105（㎡）115-125（㎡）135-145（㎡）160（㎡）188（㎡）备注保利翡翠公馆110037%39%20%1%3%加推中海凤凰熙岸105654%36%4%6%—加推龙光玖龙湾128030%45%15%6%4%新盘入市本案融创望江府128070%18%——10%2%合计竞品供应3436套，约40万㎡2.3 竞品分析|小结客户来源与竞争关系1、主要客户：禅城中心区客户（含城中心、张槎、石湾）是项目客户的主要来源竞争对策：面对中小户型四分天下的格局，重点针对禅城区客户进行全面挖掘，全方位启动禅城圈层和组织拓展；2、次要客户：桂城、广州客户是项目的增量客户竞争对策：有针对性的选择交通要道、广佛交集圈层，有的放矢，发掘南海广州客户；3、未来竞争： 2017年竞品供应量大，推售节点集中，将分流目标客群，对量价形成冲击竞争对策：炒热区域市场，放大区域市场客户认知度和上门量，加强线下产品展示和服务，取得直面竞争优势，集中爆破，制造市场声音，提升项目知名度。2.4 目标客户地图根据竞品分析，综合本项目产品结构判断，本案客户组成：本案客户来源以禅城中心区、石湾、张槎为主，预估比例为禅城中心区：30%；张槎：25%；石湾：20%少量南庄/桂城/广州客户补充桂城+广州15%张槎区域25%禅城中心区30%望江府石湾镇街20%南庄+其他镇街10%一、年度销售指