“寡头”诞生巨头对抗巨头.docVIP

“寡头”的诞生巨头对抗巨头 　　2008年12月22日，冬至日。此前数日，中央调控楼市政策密集出台，开始为燥热的房地产市场降温。 　　但燥热却在冬至日膨胀至巅峰。这一天，国内最强悍的房地产国企与民企两大阵营一保利、万科、中海联合体与富力、雅居乐、碧桂园联合体，为争夺“世纪地王”亚运城项目在广州展开旷世决战。 　　自11月11日广州市宣布整体出让亚运城项目，即举世瞩目。该项目总建筑面积高达438万平方米，相当于2004～2006年广州市住宅供地总量，起拍价也高达165亿元的，堪称“世纪地王”，市场评价“前无古人，后无来者”。 　　短短35分钟48轮举牌之后，出让地价由165亿元飙升至255亿元而落槌，此一役，民企胜，国企败，富力联合体笑到最后，2009年中国土地市场的“国进民退”现象在最后一刻被击碎。 　　而此次世纪地王的诞生，似乎也在表明，中国房地产的寡头时代已经到来。 　　巨头齐聚 　　 　　这一场世纪之战注定吸引眼球。 　　虽然拍卖会15点正式开始，但14点刚过，广州市国土局三楼拍卖大厅已经开始升温，国内及香港的超过50家媒体的近百名记者陆续到场，将尚空无一人的竞买席围个水泄不通，更有摄影记者为了抢到好镜头而站到了椅子上。 　　14点46分，富力地产华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚及碧桂园代表等挤进竟买席。此三家公司组成民企联合体是首次合作，竟买号牌是7号。 　　4分钟后，88号竟买人国企联合体保利、万科和中海代表进场，万科广州总经理张海与中海地产广州总经理刘显勇并肩坐在竞买席的第s排。 　　这三家国企选择合作出乎业界意料。今年以来，万科和保利一直在争国内房地产的“头把交椅”，此刻却成了共同“御敌”的战友，显得此战意味深长。同时，以中海地产深厚的国企背景，却甘愿以联合身份竞投也让业界不解。此前中海地产曾以独立竟买人身份出现在报名名单中，但在交纳20亿元保证金时退出，仅保留联合竟买身份。业内分析，中海若以“双重身份”同时参与竞投的话，会对联合体的其余两个合作伙伴不公，因此最终选择了放弃独立竞投。而且，中海目前在广州没有项目，对广州市场不熟悉，联合开发不失上策。 　　以华南区总经理刘裕兴为代表的6号竟买人中信地产最后一个出场。与两个以联合体出现的竞争对手不同，中信地产此次是单刀赴会。 　　而广州市国土房管局局长谢晓丹、广州市土地开发中心主任丁强也破天荒地首次到场观战。 　　国内地产界七大巨头齐聚拍卖场，实属罕见。而且几位地产大佬同时现身，也让人感觉到，这一场拍卖非比寻常。 　　一个多月以来，关于谁是这场拍卖的最后赢家，业界的讨论和猜测一直没有停止。多数结论认为，保利联合体将最终胜出。这不仅因为今年以来国企在土地市场的节节胜利，上演“国进民退”，而且保利作为广州最有实力的国企，今年也频频出现在国内各地的土地拍卖市场上。 　　去年1～10月，保利在土地市场上买地的建筑面积达1152万平方米，合计地价约375亿元，甚至超过了同期签约销售额368.61亿元，成为今年拿地最多的开发商。同时，保利土储存续比(指土地储备面积与单期销售额的比值，是反映地产公司后续发展潜力大小的重要指标)从2006年的41，2007年的40，2008年的34，下降到2009年上半年的23，表明其在土储上的狂飙带有强劲的惯性。 　　虽然截止2009年11月，保利地产销售额约403.65亿。同比增长147.48％，但其不久前以46.12亿拿广州琶洲城中村改造项目后，又以20.42亿的总价竞得佛山东平新城地块，土储狂飙也使其现金流提襟见肘，不得不邀请合作伙伴。 　　而截止11月底，万科销售达到579.2亿元，销售面积623.1万平方米，分别比08年同期增长26.9％和36.2％，即将逼近600亿元的新目标；中海地产则销售T449.9亿港元，销售面积456.9万平方米，分别同比增长了79.4％和83.5％。 　　显然，被冠以“国企联队”的保利联合体实力超群，无论是从其身后的央企国企背景、良好的现金流以及大型项目的开发经验，都具有优胜地位，这是被业界看好的重要原因。根据焦点网的拍卖前调查，有73％参与调查者认为保利联合体将拿下此地块。同时，保利已公开表示对亚运城项目很感兴趣，甚至有消息透露，亚运城项目已内定由保利开发。 　　而保利地产总经理宋广菊的现身，也让业界坚定这一猜测，直到最后一刻被“民企联队’富力联合体推翻，内定说也不攻自破。 　　 　　多方博弈 　　 　　15点04分，出任拍卖师的广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟宣布拍卖开始，当她介绍完项目情况并宣布竟价阶梯为2亿元时，全场一片惊呼，这意味开发商每举一次牌就要多付出2亿元。 　　随后，拍卖师宣布网上最高竞价已经达到了总价180亿元，报价者为6号中信