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“夹心层”住房保障机制的研究 　　摘要:随着中国住房保障制度的不断深化和完善,廉租房和经济适用房等低收入家庭住房保障体系基本已经建立,但是游离于保障政策之外的所谓“夹心层”住房问题变得尤为突出。着重介绍了中国“夹心层”的现状及形成原因,对“夹心层”的住房问题进行探讨和分析,并提出适合“夹心层”的特有的住房保障机制。 　　关键词:夹心层;经济租赁房;住房保障机制 　　中图分类号:F239.3　文献标志码:A　文章编号:1673-291X(2010)03-0140-02 　　 　　住房问题是重要的民生问题,党中央国务院高度重视住房保障制度的建设,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度和房地产业发展的根本目的。党的十七大报告将“住有所居”列为改善民生的主要内容,但是这一目标的实现,绝不能忘记“夹心层”这个阶层。将数目庞大的“夹心层”住房问题纳入住房政策体系,有效解决“夹心层”的住房保障问题,是构建和谐住房保障体系的一道必须逾越的沟壑。 　　 　　一、“夹心层”的含义及现状 　　 　　所谓“夹心层”主要包括两个部分:不符合廉租房准入条件,又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭;不符合经济适用房申购条件,又买不起商品房的中低收入住房困难家庭。由于许多城市住房供需紧张,结构性矛盾难以在短期内缓解以及房价的飞速上涨,许多地方都不同程度地存在着这样的“夹心层”,比如初级公务员、大学毕业生、引进人才等,这些人群成为政府住房保障的“盲点”。同时,城市原住居民中也存在较大的“夹心层”群体,比上不足比下有余的身份造成其住房难的尴尬境地。另外,中国每年有数以千万的农村进城务工人口,他们一则收入较低,商品房遥不可及;二则不具备所在城市的户口,保障性住宅很难分其一杯羹。随着中国人口迁徙政策的逐步放开,农村进城人口的队伍将不断壮大,在今后相当长的时期内,他们的住房问题将是我们不得不面对的难题。由此可见,“夹心层”涵盖了众多居民群体,从中等收入者到无本城市户籍的人群,所占人口比重远大于低收入者和高收入者。在房价走势脱离其实际价值水平的情况下,相对低水平收入群体如何能买到住房,这是中国社会不可避免的民???大问题。人数如此庞大的“夹心层”群体解决住房的出路在哪里?这是值得我们深入思考的问题。 　　 　　二、“夹心层”形成的原因 　　 　　之所以会有如此数目众多的“夹心层”,主要存在以下三个方面的原因: 　　1.经济适用房没有达到预期的政策目标。主要包括以下几个方面:一是经济适用房的供给不足。二是经济适用房自用率没有预期那么高,经过三个城市的抽样调查,经济适用房的自用率平均只有70.29%。三是部分经济适用房被高收入家庭购买。按照西安市城镇居民家庭收入分组情况,西安受访业主家庭属于最低收入家庭的比例占3%,属于低收入家庭的比例占7.3%,属于中等偏下收入家庭的比例占15%,属于中等收入的家庭比例占20.3%,属于中等偏上收入家庭的比例占17%,属于高收入家庭的比例占37.4%。本该购买商品房的高收入家庭却买走了近40%的经济适用房。 　　2.“夹心层”购买力相对不足。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,也就是说假如家庭年收入为1,房价则是家庭年收入的4～6倍。但是据调查对于低收入用户和中等偏下收入用户来讲,绝大部分的房价收入比在10倍以上,远远超过“夹心层”的经济承受能力。因此,“夹心层”作为城镇较低收入的家庭,与房屋总价格相比,其购房能力相对不足。 　　3.廉租房政策落实较困难。一是廉租住房目前仍处于起步阶段,发展缓慢,一次性投资大,而资金来源不足是制约廉租住房建设的瓶颈。二是在廉租住房的管理上也存在难点,包括租金的收取困难重重和廉租户的收入超过了低保线,按规定应退出廉租住房,但倘若其不退出,也无法采取强制手段。三是廉租住房制度覆盖面小,一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。四是部分城市廉租住房制度不完善,有很多城市没有建立严格的申请审批程序。 　　 　　三、“夹心层”购房所面临的困难 　　 　　随着近年房价的不断攀升,“夹心层”购房所面临的困难越来越大: 　　1.住房面积小,居住水平低。在过去的几十年里,中国城市居民的住房条件得到了大幅度的改善,人均住房面积从1978年的3.16平方米增加到了2007年的28平方米。但是“夹心层”群众的居住水平仍低于全国人均水平。一份“夹心层”住房问题研究的网络问卷调查显示:选择租房的占61%,住在宿舍为35%,自己买房的只有4%。在租房的人群中有35%选择和别人合租,住房面积也不大,且设施简陋,居住环境较差。 　　2.房价收入比偏高,购房压力大。近年来由于物价水平的上涨,中国的房价也是进一步攀升,导致房价收入比很高。房价收入比是