香港地产按揭市场概况讲座课件.pptVIP

 香港房地产按揭市场概况 恒生银行简介  创立于1933年，以市值计为香港第二大上市银行。 在香港设有156间分行及自助理财中心，在上海、广州、深圳，福州及南京设有分行，在上海设有支行，并于北京、厦门设有代表处，在台北设有办事处。 主要业务包括零售银行、商业银行、工商及金融机构业务、财资服务、私人银行服务，以及包括保险、证券买卖及投资等个人理财服务。 恒生在2003年5月获《亚洲货币》杂志评选为「香港最佳本地商业银行」。恒生银行为汇丰集团主要成员之一 。 讨论大纲  香港房地产市场概况 房地产按揭概况 私人住宅物业买卖程序 按揭审批政策 申請按揭流程 贷款产品简介 按揭市场竞争 香港私人住宅物业价格指数中原城市指数 (至10月26日) 一手楼宇住宅货尾累积量 影响楼价之主要因素 政府房屋政策 房屋供应量 房屋的需求(置业信心) 经济前景 购买力 按揭利率 私人楼宇按揭息率 ? 1998年 – 最优惠利率 + 1.25%至1.75% 1999年3月- 下跌至最优惠利率 2003年 – 低至最优惠利率 - 2.5% 供楼负担能力 资料来源:中原地产 一般购买楼宇流程 房地产按揭概况 香港楼宇总按揭贷款额 ? 截止2003 年9月底未偿还按揭贷款总额共5,207亿港元 (包括银行业内25家认可机构之私人住宅以个人名义申请 ) 资料来源：住宅按揭统计调查 - 香港金融管理局 2000年9月至2003 年9月香港新批出按揭贷款 2002年10月份至2003年9月份香港主要银行承办楼按合约宗数统计 楼宇按揭贷款种类 新购物业/楼花 ? 转按 ? 重按 ? 加借 楼换楼贷款 ? 申请楼宇按揭手续 申请楼宇按揭手续(续) 申请人为公司客户所需文件 6个月公司月结单 公司税单 公司之会计账 公司商业登记证及注册证书 公司董事须为担保人 审批贷款政策 最高贷款额 本行估值或楼价之70% 最长按揭还款期 还款期加楼龄不超过40年(除一般大型优质屋苑，如美孚新村、太古城 ) 转按 / 重按 / 加按原因及用途 私人自住 投资 贷款人之还款能力 客户质素 包括借款人及担保人 过往户口纪录 借款人年齡 借款人年齡加还款期不超过65年 职业 收入稳定性 抵押品质素 楼宇种类 交通 楼龄 市值 / 升值能力 僭建物 / 危险斜坡修葺令 供款 / 入息比率(Debt To Income Ratio) 借款人之 DTI 不超过45% 供款 / 入息比率 = (债务 / 收入) x 100% 债务 = 每月按揭供款 + 其它贷款之每月供款 收入 = 申请人每月收入 + 担保人每月收入 + 其它物业租金收益 计算供款/入息比率例子 申请人: 李先生 职业: 贸易公司营业经理 月入: 港币20,000 贷款金额: 港币1,000,000 (还款期: 240期(20年); 按揭年利率 2.5%) 每月按揭还款额: 港币5,300 现时每月汽车贷款还款额:港币3,000 供款/入息比率= ($5,300 + $3,000) x 100% $20,000 = 41.5% 审批例子 申请人：王先生 及王太太 职业：王先生-市场主任; 王太太-美容师 月入：港币12,000 (王先生) 港币8,000 (王太太) 贷款金额：港币700,000 还款期：180期 (15年)) 按揭年利率：2.6%(最优惠利率减2.4%) 每月按揭还款额：港币4,700 审批例子(续) 审批过程 由于王太太入息不稳定及没有纪录, 虽然称有8,000入息, 却不可计作入息。所以只可以王先生之入息衡量还款能力。 在审批过程中发现王先生之过去3个月之月结单都有同一项港币1,500自动转账支出。向王先生了解后，发现这是一项税务贷款。当加入这项贷款在计算供款/入息比率之内后，供款/入息比率= 52% 向客户提议：将供款年期延长至20年(240期) 按揭贷款产品 传统按揭贷款 综合按揭户口 「 9成按揭保险计划」 楼换楼贷款 物业抵押透支 「负资产按揭保险计划」 灵活按揭供款计划 传统按揭贷款 贷款额高达现住物业估值之70% 每月还款 还款长期达30年 可享现金回赠 综合按揭户口 结合一个按揭户口及一个高息的储蓄户口 按揭户口及储蓄户口的年息率相同，客户将流动现金存入储蓄户口，即变相减低按揭贷款额 储蓄户口每月提供月结单，利息收入及提存纪录均一目了然 灵活利用资金 年费/服务月费