上海陆家嘴商务圈写字楼市场综合报告（DOC 30页）.docVIP

上海陆家嘴商务圈写字楼市场综合报告 一、陆家嘴商务圈写字楼市场综述 陆家嘴金融贸易区位于上海浦东新区的核心区域，与浦西外滩仅一江之隔，上海的母亲河——黄浦江和上海城市内环线所环绕，占地28万平方公里，南浦大桥、延安东路隧道以及八条轮渡构成了越江交通的大动脉。随着地铁线和 越江隧道的建成和完善，浦江两岸的交通更为便捷。 浦东由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设施，吸引了众多的跨国企业入住区内办公楼聚集地--陆家嘴中央金融区。自从招商大厦在浦东成为第一幢开盘的高档写字楼后，浦东的高档写字楼如雨后春笋般冒了出来。 随着浦东写字楼市场的飞速发展，陆家嘴金融贸易区内的写字楼市场也日见成熟，并形成了以陆家嘴中央金融区为核心的陆家嘴商务圈。在陆家嘴商务圈内，根据区内写字楼的区域位置、楼宇品质等综合性因素，大致可细分为四大板块。即：小陆家嘴金融贸易板块、新上海商业城板块、九六广场板块和竹园商贸中心板块。 陆家嘴商务圈写字楼市场走势出现不同声音。 观点一：惜售转租直到2010年之前，上海的甲级写字楼市场将一直处于供不应求的状态。而依照我国加入WTO承诺，年金融业将全部对外开放，大量的金融机构必将进驻上海。随着浦东的规划发展，陆家嘴金融中心功能不断升级，加上浦西写字楼市场的逐渐饱和，陆家嘴租金持续看涨，甲级写字楼出现惜售转租的趋势。“奥运过剩” 2005年，上海甲级写字楼无论是租金还是售价均全线飘红。但是一批将在2007至2008年集中上市的甲级写字楼届时将令市场迎来供应过剩危机。专家预计，2008年左右，沪上甲级写字楼空置率将由现在的5%上升至20%左右 1、小陆家嘴金融贸易板块 小陆家嘴金融贸易区内的办公楼一直以高品质的姿态屹立在黄浦江畔。该区域内的办公楼大部分为5A甲级办公楼，目前该板块内代表性物业有汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、招商局大厦等。主要租客类型，以金融贸易区的服务定位，以金融类企业如银行、证券公司为主。由于国家对外资银行将全面开放，使得众多国际金融机构入住将有新的高峰期。 1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。1997年有18家国际主要的金融机构以及上海证券交易所涌入该区域。截至目前，共有近五十家世界主要的金融机构迁入小陆家嘴，其中包括花旗银行、东京三菱银行、渣打银行、汇丰银行、东方汇理以及得雷斯登银行，并且有多家机构被获准经营人民币业务。除了银行，更有许多律师行以及保险业公司迁入小陆家嘴。其他主要跨国公司入驻陆家嘴的包括西门子、阿尔卡特以及美国通用汽车公司。政府的政策、交通的日趋便捷以及许多的新的写字楼可供选择都是吸引他们入驻的因素。 由于考虑到长期收益以及该地段的不可复制性，所以该区域内主要以出租型写字楼为主。  楼盘名称 地址 总建面积 万M2 租售价格 （RMB/M2·天） 物业管理 （RMB/ M2·天） 配套设施 租售率 客源状况 金茂大厦 世纪大道88号 28.9 9.32-11.65 34.96 三菱客梯60部，货梯10部，美国MCQUAY中央空调 85% 荷兰银行中宏人寿保险有限公司光大证券有限责任公司上海巴黎银行国际银行瑞士信贷第一波士顿银行上海分行香港上海汇丰银行有限公司西德意志州银行上海分行东京三菱银行上海分行中保康联人寿保险有限公司松下电器产业株式会社半导体社 中国代表处泰华农民银行（大众）有限公司上海震旦办公自动化销售有限公司成立上海震旦家具有限公司亚洲控股有限公司上海分公司美国科特玻璃功能膜挪威驻上海领事馆兴安证券二、陆家嘴商务圈写字楼特征综合分析 1、重要参数一览表 出售型办公楼重要参数一览表 楼盘名称 区域 总建 （万㎡） 均价 (RMB万/㎡) 出售率 主力分割面积（㎡） 层高 （净高） 交付标准 宜嘉 商务楼 新上海商业城 0.7 11.65 70% 70－245 2.5米 吊顶、地面平整、墙面粉刷 钱江大厦 竹园商贸中心 3.99 12.43 70% 130-280 2.6米 吊顶、墙面粉刷、地面平整 银峰大厦 新上海商业城 4.99 12.43 98% 130-400 2.6米 吊顶、墙面粉刷、地面平整 新天国际 竹园商贸中心 2.77 10.09-10.87 100% 160～240 2.6米 吊顶、墙面粉刷、地面平整 中融恒瑞 国际大厦 新上海商业城 10 17.09 81% 120-350 3.2米 吊顶、墙面粉刷、架空地板 世纪凯厦 竹园商贸中心 2.3 11.65 80% 209-395 毛高3.7米 墙面粉刷、 架空地板 金鹰大厦 联洋板块 3.2 11.65 82% 400 毛高3.5米 毛坯 同盛大厦 小陆家嘴 4.