限购政策影响分析2011.04.18.pptVIP

市场反应 商业市场 监控项目分析 项目名称 时间 活动 位置 当天到访量 大定数量 价格(元/㎡) 宏光蓝水岸 2011.3.19 开盘 农业东路与九如路 约30组 4套 40000 利海托斯卡纳商业街 2011.3.27 开盘 南阳路与北环 70组 21组 9500 高速奥兰花园 2011.3.27 认筹 郑汴路与东风东路 130组 90组 25000 限购政策出台后，郑州市商业项目开盘活动相对较少，但市场成交行情较好。 市场反应 商业市场 销售周期分析 项目名称 商业体量 面积段 工程进度 销售动态 苏荷公寓 6038平米，共计35套 50-260平米 地下基础 预计4月底销售，价格未定 非常国际2期 2.5万平米，共计7套 3000-5000平米，1、2、3层连卖 20层主体工程 3月底开始内部销售，剩余4套，均价18000元/平米 奥兰时代广场 约8000平米左右，共计50多套。 80-320平米两层临街商铺 已经封顶 均价28000元/平米，4月9日开盘，当天销售42套 限购政策出台后，郑州市商业项目的潜在供应量也逐渐加大，开发商对于商业的推售周期也出现前置的趋势。 市场反应 非限购区域 项目名称 所属区域 3月报价（元/㎡） 4月报价（元/㎡） 美景菩提 高新区 5800 6300 基正盛世港湾 高新区 4600 5000 理想城 经开区 高层6700 多层7300 高层7300 多层8000 郑东新世界 中牟 4800 5500 郑东宽HOUSE 中牟 3900 4200 清华大溪地 荥阳 洋房4600 洋房5000 限购政策出台后，高新区、经开区、中牟、荥阳等非限购区域分流了部分投资客户，房价出现不同程度的上涨，成交量也有较大幅度的增长。 市场反应 总结 住宅市场推售较为谨慎，整体新增供应量较少；市场观望情绪浓厚，成交量明显下降；成交价格较为平稳，优惠促销苗头渐显；未来一段时间价格可能出现结构性下探； 写字楼、商业等非住宅物业成交量有所增长，成交价格也出现快速上涨，开发商纷纷改变推售节奏，加大非住宅物业的推售量，并将该类物业的推售周期前置，在面临市场机遇的同时，也加大了竞争压力； 郑州主城区周边非限购区域市场成交量增长，价格出现不同程度的快速上涨。 1、“郑十五条”政策回顾 2、销售审查流程 3、市场反应 4、目前应对措施 5、相关建议 应对措施 从各个项目的表现来看，针对“限购令”还缺乏相应的应对措施。目前主要是通过非常规手段规避影响。 通过非常规手段办理“居住证” 通过非常规手段将户籍迁移至郑州郊县，如中牟、登封等 如针对外地客户： 针对本市多套房客户： 利用成年子女作为买受人 假离婚证明 应对措施 而从开发层面上，主要采用以下措施解决销售回款问题： 1.改变推售节奏，将商业、写字楼业态提前推售 2.加大住宅优惠促销力度，推出特价房等方式 1、“郑十五条”政策回顾 2、销售审查流程 3、市场反应 4、目前应对措施 5、相关建议 相关建议 开发战略 战略性土地储备 开发商可以利用限购政策，实施战略性土地储备，比如加快郑州非限购区域以及地级城市的开发，在相关城市进行土地储备； 项目定位调整 在项目定位上需要进行战略性的调整，适当加大非住宅物业的开发比例，尤其要避免出现大量投资型小户型住宅产品，而应该以自住型和改善型住宅为主； 推售策略调整 适度调整推售战略，降低销售目标，将住宅产品与非住宅产品混搭推售，化解市场风险； 相关建议 开发战略 转变推广思路 住宅产品常规性的推广效应递减，在项目推广过程中需要挖掘新的媒体通路，尤其是点对点的小众渠道； 灵活调整价格策略 住宅产品的价格将逐渐成为决定销售行为的敏感因素，需要灵活调整价格策略，降低价格预期，加大优惠促销力度；此外，随着存款准备金率的持续提高，银行贷款有收紧趋势，建议加大一次性付款的优惠力度，促进资金的快速回笼。 Thanks you! * * * * * * “郑十五条”影响分析 1、“郑十五条”政策回顾 2、销售审查流程 3、市场反应 4、目前应对措施 5、相关建议 政策回顾 2011年3月4日 《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》 简称“郑十五条” 限购大幕正式拉开…… 政策回顾 出台背景 2011年1月6日郑州二环内过密区限购政策被指“欺上瞒下” 2011年1月6日，郑州市政府下发文件针对郑州市二环以内人口过密区域实施临时性限购。但由于二环以内项目稀少，限购条件也较为宽泛，限购难以发生实际性效果，甚至被民众指责为欺骗上级政府，糊弄人民群众的