商品房销售专题讲座.pptVIP

馬 虎 圖 马虎图，马虎图， 似马又像虎， 大儿依图射死马， 二儿依图喂了虎， 草堂焚烧马虎图， 奉劝诸君莫马虎。 第一章 认购书 一、商品房认购书的内容 　　认购书是广泛存在于商品房销售中的一种法律文书。在商品房买卖过程当中，尤其在预售当中，开发商一般先与购房者签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，作为买卖合同签署前买卖双方权利义务的书面凭证，并同时收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。由于认购书独特的法律性质和地位以及效力等未尽清晰的界定，引发大量纠纷，亟需给予明确认定。 认购书内容较正式合同简单，一般包括:（1 ）双方当事人的基本情况。（2 ）商品房的基本情况（包括坐落、面积等）。（3 ）房款金额及支付方式。（4 ）定金及违约后对定金的处理。（5 ）正式合同签订时限。（6 ）其他约定:如双方约定在签订认购书后，开发企业将在一定期限内为购房人保留订购的房屋，同时，认购书中约定的价格、房号等在将来签署正式合同时不得变更，购房人未在认购书约定时限内签署合同的，开发企业不再保留订购的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；购房人在认购书约定时限内签署合同的，则定金充抵房价款。 二、商品房认购书的法律效力 在实际操作中，很多开发商为筹集建房资金，有些开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法常常称为内部认购。法律对于内部认购书的效力是有明文规定的，内部认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。 但是，2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条又规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这意味着商品房内部认购书不轻易认定无效，购房者以商品房认购书不符合法律、行政法规规定为由不履行诚信谈判义务，请求出卖人返还定金的，法院不予支持。只要在签订正式合同前开发商取得预售许可证明，购房人在已约定的时间内没有与开发商进行诚信谈判，就属于未履行合同义务，就要承担违约责任——定金被没收。内部认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。 通过商品房认购书，即可以确定买卖双方洽谈订约的义务，又避免了买房人草率签约，是一种设计精巧的利益平衡制度。只要通过设立法律制度，合理的平衡买卖双方的利益，商品房认购书可以在房地产交易中发挥好的作用。 第二章 商品房买卖合同 为了帮助我司签好商品房买卖合同，预防房地产纠纷案件的发生，下面将逐条讲解每条含义，尤其是签约时，每条应该注意防范的问题。希望对《商品房买卖合同》示范文本条款的解读，能够对大家有所裨益。 《广东省商品房买卖合同》 一、关于《广东省商品房买卖合同》 （示范文本）封面二、关于《商品房买卖合同说明》 商品房买卖合同说明 (链接) 　　 五、关于商品房销售依据 第二条 商品房销售依据。　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。 　　 法律依据 六、关于买受人所供商品房的基本情况 第三条 买受人所购商品房的基本情况。(链接) 　根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，发展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。七、关于计价方式及价款 第四条 计价方式与价款（链接） 八、关于面积确认及面积差异处理 第五条 面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）（链接）　 《商品房销售管理办法》第19条第二款规定：“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，维持总价格不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。” 九、关于付款方式及期限 第六条 付款方式