锦茂宾馆国际娱乐会所投资项目分析.doc

锦茂宾馆国际娱乐会所??投资项目分析 (2009-04-02 12:30:16) A.???? 项目基础条件： ?????? ??锦茂宾馆位处青岛即墨市开发区鹤山路中段北侧，是一座四星级商务酒店，开业以逾两年，由青岛海天酒店管理公司经营，200多间客房营运情况良好，配套有中式。日式.西式餐厅各一个。娱乐设施现有预留综合楼一.二层，单层面积约3300平米，净层高约4.5米。该建筑外形大气，靠主干道，环境良好，停车位方便充裕，具备大型高档娱乐场所的基础硬环境。 ????? 锦茂宾馆距青岛市中心约60公里，距青岛城阳区中心约15公里，距胶州市。莱西。平度城区中心约50—80公里，除青岛中心城区外，锦茂周围一小时车程半径范围内，锦茂宾馆是综合条件最好的酒店。 ? B。市场现状： 青岛市中心城区娱乐业比较发达，较具规模的有“新艺城”、“万紫千红”、“东都”、“中湾”等。整体装修环境达到北京、上海二线娱乐场所标准，但消费总体偏低，KTV小费为二百元，房费600—800元，桑拿洗浴人均消费150元左右。除青岛中心城区外，在高档歌舞，桑拿洗浴会所方面，仅城阳“星之盒国际俱乐部”较有实力，洗浴桑拿方面则没有高档会所，即墨现有经营中的“水世界”、“水梦世界”、“龙宫”等有规模没有档次，以另类服务吸引宾客。 即墨市为青岛属下县级市，城区总人数约十万人，经济总体水平居全国百强县前20位之列，外企加工业发达，以韩资企业为主，近期受金融危机影响较大，消费锐减，青岛本地人娱乐消费比较务实，环境要好，花钱不要太多。 锦茂宾馆所处位置可主要服务对象为：即墨城阳两城区商务应酬·公务招待·高消费家庭享受三类客户，在品牌形成影响之后，吸引部分青岛城区、平度、胶州等周边实力消费客户。 基于09年3月下旬对即墨、平阳、青岛城区的短期摸底及现场消费的直观感受，整个青岛娱乐消费场所整体密度偏低（数量不多），档次偏低（三星以下为主流），消费偏低（人均消费300以内），管理服务水准偏低（待客生硬或基于推销），这和青岛地方作为山东大省经济龙头的地位不相称。近几个月受金融危机影响，青岛市娱乐行业生意普遍不理想，受影响较大。 ? C．项目定位： 鉴于锦茂宾馆的所处的市场环境与地理条件，以及对未来长期经营优势考虑，本人建议------新建娱乐项目以高档桑拿会所为主体，辅以中小规模高档KTV会所。 在装修设计方面，高起点，达到一线城市一类娱乐场所环境档次。在即墨、城阳地区保持综合竞争环境遥遥领先，大步甩开对手，经营方面与有实力一线娱乐名企合作，移植成功经营理念，组建高水准管理团队，招聘优秀服务员工，在服务项目，服务品质，销售技巧上，亦同步保持领先状态，保持新项目整体优势形象-----全新四星级商务会馆，高标准，高品质，超值享受。 ? D，消费定位： 商务会馆入馆门票58元/人，可享受高档次的桑拿洗浴全程高品质服务，含早、中、晚、宵夜丰富自助餐；自选消费服务项目齐全，人均消费150----180元。 KTV会所消费标准为：每房600----1500元，房均消费1000元，小费为200元，成为即墨，城阳两地区的商务、公务高端应酬首选。 鉴于即墨地区市场自身容量有限，在品牌影响形成之前，先期开发一层3300平米建设与经营。待经济整体复苏，市场反应良好，品牌影响力增大之时，顺势扩大经营面积，将二层开发完成，形成青岛地区综合规模与档次最具优势的娱乐会馆之一。 ? D. 投资概算 一期经营面积约为3300平米，布局为2000平米桑拿洗浴会馆，1300平米建设20间ktv包房及一个小型演艺酒吧，主出入口为综合楼南门，现以完成的挑空大厅可以和三层共用，只需在一层桑拿内入口做接待台改造即可。 1.?????? 桑拿会所装修：2000平米x1500元每平米=300万（三星材质，四星形象）； 2.?????? 空调，消防系统2000平米x300元每平米=60万 3.?????? 家具，洁具，浴具? 50万，（家具定制洁具四星浴具顶级） 4.?????? 电器，机械设备?? 150万，（桑拿电器进口名牌，液晶等国产名牌） 5.?????? 开办费用???????? 80万，（市调，办公，宣传，人事，食宿，制服，用品用具） 桑拿会馆合计投资640万元 ? KTV会所装修（含酒吧）1300平米x1500元每平米=195万（三星材质，四星形象）； 空调，消防系统1300平米x300元每平米=39万 家具，洁具???????????? 40万，（沙发、茶几、吧椅，每房配卫生间） 设备，???????????????? 80万，（电视、麦克风、功放、音箱、电脑、、灯光、音响） 开办费用?????????????? 50万，（市调，办公，宣传，人事，食宿，制服，用品用具） KTV投资合计：434万元 该项目总投资合计：1