20100921_上海小户型市场研究.pptVIP

2001 2003 2002 2006 2005 2004 上海小户型的诞生 －－烂尾楼的新生 上海小户型的黄金年代 －－烂尾楼的大量去化 大盘建独栋小户型已成趋势 50％以上90平米以下逐渐增加 新建产权办公/酒店/服务公寓成为市场主流 青年汇 LOMO森活 金银汇 烂尾楼改建小户型代表案例 恒升半岛 2335 新建产权办公/酒店/服务公寓代表案例 莫奈印象 世福会 金隆海悦 社区项目中90㎡以下户型占50%以上代表案例 社区中特别设计的纯小户型单栋代表案例 万科朗润园 瑞虹新城二期 汤臣豪园 金沙丽晶苑 愉景华庭 水岸蓝桥 春天花园 万里欣苑 丽都新贵 电影华苑 同济华城 优盘 爱法小天地 久阳滨江公寓 静安新格公寓 青年城 上海小户型发展经历了由被动到主动的转变 上海小户型项目的出现源自于市场的被动压力，烂尾楼的改建是其诞生的直接诱因。 2004年是小户型项目发展的重要转折点，驱动小户型项目发展的因素由被动的市场压力转变为主动 的市场需求。 2005年3、4、5月“国八条”对小户型项目销售的影响 2005年小户型项目销售均价 爱法小天地 亚龙国际公寓 久阳滨江公寓 朗润园 天骄大厦 瑞虹新城二 期 怡福苑 2005年小户型项目销售套数 ————成交量下滑，价格表现平稳 上海小户型项目在政策颁布后，成交量的下滑很明显，但经历较短的适应后成交量出现恢复性增长， 小户型项目的稀缺性支撑起了成交量的反弹。 调控政策的出台并没有造成小户型项目成交价格的震荡，其价格走势平稳并略有上升，有限的供 应量平抑了政策对价格带来的冲击。 2006年5月“国六条”对小户型项目销售的影响 2006年小户型项目销售套数 爱法小天 地 亚龙国际 公寓 朗润园 天骄大厦 瑞虹新城 二期 怡福苑 电影华苑 新湖明珠 御墅花园 奥林匹克 花园 愉景华庭 水岸蓝桥 永新城 谷园 同济华城 金沙丽晶 苑 小户型项目的成交量普遍出现下跌，但有部分项目如奥林匹克花园、瑞虹新城二期等表现不错，这 类项目多是社区中包含纯独栋的小户型，大户型的销售会对其中的小户型销售起到带动作用。 成交均价走势依然平稳，价格对政策的反应短期仍不明显。 2006年小户型项目销售均价 ————成交量总体下跌，价格仍需检验 小户型市场处于高速增长期 统计截止至2006年7月 统计截止至2006年7月 小户型供应变化情况 2001 —— 2002 78% 2003 45% 2004 -42% 2005 48% 2006 -19% 小户型需求变化情况 2001 —— 2002 1384 2003 52% 2004 -48% 2005 26% 2006 -22% 上海小户型供应和需求总体上呈现不断增长的态势，市场容量不断扩大。 上海小户型市场的发展经历了两个拐点，2001年标志着小户型市场正式开始形成，而2004年标志 着小户型市场发展由被动走向主动，专业化程度提高。 小户型仍属于紧俏产品，销售率较高 统计截止至2006年7月 小户型项目的供需比处于高位运行态势，并在2003年达到最高，显示了市场对这类项目 具有较大的吸纳力。 04年以前的小户型市场的发展由供给推动，进入04年以后需求对小户型市场的发展起到 主导作用。 小户型发展进入专业化阶段 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 烂尾楼改建 社区中特别设计的 纯小户型单栋 新建产权办公/酒店 /服务公寓 社区中90㎡以下户 型占50%以上 02年和03年小户型的热销消化了大量的烂尾楼，小户型项目的发展呈现出两个方向： 一是向纯粹的小户型项目发展。 二是在项目中融入小户型，形成大小搭配，小户型在项目整体中可以起补充或主导的作用。 各类小户型供给分析： 小户型由区域集中走向全面开花 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 内环以内的中心城区是小户型供给的集中区域，这与上海小户型发展的历程有关，初期的小户 型主要来自于中心区域烂尾楼的改建。 小户型发展由中心城区向外递延，供给量的分布走向离散化。 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 各环线小户型供给分析： 成交重点发生变化，外环外区域优势显现 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 近6年以来，外环线以外的小户型成交量从无到有，步步盘升，06年上半年外环线以外区域占 成交的比重达到46%。 内环内的成交比重有进一步下跌的趋势，主要受用地所限，开发项目较少缘故。 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 各环线小户型成交分析： 按驱动因素分类 客户购买动机 驱动因素 项目名称 自住 （工作交通驱动） 捷运交通 （地铁、城铁） 朗润园、青年城（轨道9号线）、花木星辰苑（轨道2号线）、