第三章 地产抵押.pptVIP

第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押权的概念及特征 第二节 房地产抵押权的设定 第三节 房地产抵押权的效力 第四节 房地产抵押权的实现 第五节 房地产抵押权的几个特殊问题 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 1、抵押的概念 根据《担保法》的规定，所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 2、房地产抵押的概念 《城市房地产管理法》第46条规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 一、房地产抵押的概念 抵押包括的内涵： （1）抵押权是一种担保物权。 （2）抵押权的标的物为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定房地产。 （3）抵押权是不转移标的物占有的担保物权。这是抵押区别质押、留置等其他担保形式的关键。 （4）抵押权为优先受偿的权利。优先于一般债权。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 二、抵押权的特征 1、具有从属性 2、具有不可分性 3、具有物上代位性 4、具有特定性 第一节 房地产抵押权的概念和特征 二、抵押权的特征 1、具有从属性（1）抵押权成立上的从属性。抵押权以主债权的存在为其存在前提，主债权不存在时，抵押权不成立。 （2）抵押权处分上的从属性。抵押权与债权不可分离，抵押权人不得将抵押权单独让与他人而保留其债权；也不得将债权单独让与他人而保留其抵押权。同时，抵押权不得与债权分离而为其他债权的担保。 （3）抵押权消灭上的从属性。抵押权因主债权之消灭而消灭，并且这种消灭不以抵押权登记的注销为要件。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 二、抵押权的特征 2、具有不可分性 抵押权的不可分性是抵押权设定后，不因抵押物、被担保债权及债务的分割或让与受影响。主债权部分受偿时，抵押权人仍可以就其未受偿部分的债权对抵押财产的全部行使抵押权。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 二、抵押权的特征 3、具有物上代位性 物上代位性是指因抵押物的灭失、毁损所取得的赔偿金或者价金给付，即抵押物的代位物或者代替物，受抵押权效力的支配，抵押权人得就该代替物行使权利。 抵押物的代位物主要以抵押物的毁损或灭失而取得的赔偿金为限，包括抵押权人的保险金请求权、所有权侵害的损害赔偿请求权、公用征收之补偿金等。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 二、抵押权的特征 4、具有特定性 抵押权的特定性表现在两个方面：一是抵押物所担保的债务必须特定，必须明确具体，即在设立抵押时，必须明确为债务人的哪一笔债务提供担保。二是抵押物必须特定，即必须明确用哪一笔财产为哪一笔债务担保。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 三、抵押的类型 1、按抵押物的不同分类 （1）不动产抵押。 （2）动产抵押。是指以动产作为抵押物的抵押。在传统民法中多以不动产为抵押的标的，而以动产为质押的标的。但随着经济的发展，人们不仅以不动产作抵押，而且以动产不转移占有作为债务履行的担保。我国《担保法》第34条规定，抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产可以抵押。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 三、抵押的类型 2、按抵押产生的原因分类（1）法定抵押。是指根据法律的直接规定而发生的抵押，无须当事人协议约定。如我国《担保法》第36条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。” （即“房随地走”和“地随房走”） （2）约定抵押，是据当事人的法律行为而发生的抵押权。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 三、抵押的类型 3、以债权受担保的抵押个数不同分类 （1）单一抵押。是指于特定的某一财产上设立的抵押。（2）共同抵押。则是指为了担保同一债权，而在数个不同财产上设定的抵押。 （3）集合抵押。是指以企业各种不动产、动产和财产性权利等结合成为一个整体而设定的抵押权。 第一节 房地产抵押权的概念和特征 三、抵押的类型 4、 以设立抵押目的不同分类（1）流通抵押，是指以作为投资手段为目的而设立的抵押权。（德国、瑞士等国承认流通抵押和保全抵押） （2）保全抵押，则是以担保特定债权为目的而设立的抵押权。（法国、中国只承认保