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------------------------------------------- 锦利·青山湖别墅 * 泰川 欧洲城 整合推广及招商策略方案 根据合同约定，本次报告重点解决项目的发展 战略及整体定位，并在开发策略、经济测算等 方面进行延展。 本次报告解决的核心问题 我们的策略导向 项目市场定位 地块解析 项目营销策略 租金建议及收益分析 竞品对比 市场扫描 项目发展战略 地块解析 基本概况 占地面积：99.4亩，约6.6万㎡。 土地价格：1200万元，利息支出400万元，拆迁及补偿费用另计。 容 积 率：1.3-1.5，商住办公一类用地。 基本指标 占地面积：约5970平方米 总建筑面积：6万平方米 项目规划：地上37层、地下3层，总高约150米。 可售体量 项目位于钱江新城世纪公园内，西至丹桂路，北至新塘河、富春路，南至世纪公园。 区块位置 开发背景 前期取地及支付利息共1600万元，以此出资占60%股份，负责拆迁具体工作 如项目可行，成立一家新公司运作，以现金占40%股份，制定具体规划方案参与开发 合作方式 有点档次的“餐饮一条街”，仿南京、欧式，文化用品市场 地块建大型购物中心难以实现收益 开发设想 信心疑惑 背景 南茂对做商业很有信心，但拆迁能否顺利进行存在担心 欲借助政府的力量推动拆迁 韩资企业，业务局限于东海县城，资金实力较弱，缺乏成功开发较大规模商业项目的经验 连云港最有实力的开发商，主要在市区开发，品牌影响力强 汉嘉设计机构 城建房地产开发有限公司 地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作。万润强调项目的可行性，如可行，拟以现金入股，主导项目开发。 钱江新城 建设背景 钱江新城 钱江新城位于杭州市区的东南部钱塘江北岸，所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。 区位图 效果图 在世纪之交，为加快杭州城市现代化建设，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展” 的战略步骤，即将长期以来形成的围绕西湖建设发展的“西湖时代”转变为以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱塘江时代”，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是：钱江新城。 商务区域分布特征 城站区 区域概况：因位置靠近火车站及四季青服装市场，汇集了诸多内、外贸企业及产品零售、批发企业，中小企业比例较高；区域商务氛围不浓，入住率相对较低；写字楼品质相对较差，同时售价／租金成本较低； 入驻企业特征：该区域行业以贸易货运、生产制造及咨询服务行业为主。相对低位的租金吸引了众多成长型企业，但需求面积较小， 依托便捷的铁路交通，货运企业入驻比例较高。 庆春区 区域概况：金融、保险、证券企业汇聚，国内外金融机构在该区域的比例较高，有金融商务区之称。 入驻企业特征：庆春区域行业以金融保险证券及贸易货运行业为主。金融行业密集，银行机构入驻比例较高，以及与金融相关的咨询类企业对本区域相对偏好。 黄龙商务区 区域概况：黄龙商务区起步相对较晚，上世纪九十年代末，世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十年运营，黄龙区已聚集了近10幢风格鲜明的高品质写字楼。 入驻企业特征：黄龙区域行业以房产建筑、咨询服务企业所占比例最高。知名外企较为集中，HP、Philip、Johnson等世界500强大多聚集于 此。房地产集团公司如绿城、耀江、万科南都等入驻较多。 文教区 区域概况：该区域为杭州各高校及城西大型居住社区集聚区，生活、文化氛围浓郁，配套设施也比较完善；写字楼分布主要集中于文三路沿线，目前该区域发展趋势逐步向西和北部延伸，区域范围逐步扩大。 入驻企业特征：文教区域行业以IT、电子科技行业为主。政府对入驻IT信息产业税收政策提供优惠，行业群聚现象明显。 科技研发类企业为主，如 阿里巴巴。 武林商务区 区域概况：该区域地处市中心区域、繁华程度高、商业、公用设施配套齐全，省府大楼、市府大楼及各种行政机构汇集，金融机构和公共设施分布较广。 入驻企业特征：武林区域行业以金融证券、贸易货运及大型集团公司为主，国有大型企业及航空公司入驻较多。 钱江新城和滨江区域 区域概况：滨江商务区为杭州发展阶段商务区，商务氛围及商业配套均相对薄弱。高新园区写字楼已基本交付运营，区政府周边写字楼供应集中在2007年以后。 入驻企业特征：滨江区域行业以生物制药、电子科技、动漫企业为主。 除高新产业外，其他行业入驻比例较低，多数为企业研发部门入驻。 杭州写字楼市场供应分析 供应区域特征 19 20 21 18 22 1 2 3 4 6 5 7 8 9 10 11 12 17 16 15 14 13 市