东莞宏远商业街区项目初步营销思路_132p_销售推广方案教学讲义.ppt

东莞宏远商业项目 初步营销思路;研究主题提炼;研究主题提炼;目 录;一、东莞商业街区市场研究;;;;上东国际商业街区;东莞商业街区（沿街商业）空置严重;;本案;商业名称;商业名称;商业名称;商业名称;街铺销售没有火爆、也没有滞销;;二、项目商业价值研判;;;;分析：本项目主要消费群体为宏远大社区内的居住人群。;;项目;;发展方向：以服务社区约4万消费群体为主的分散型商业街区。;项目;项目名称;;;江南世家商铺业态占比：;活力康城商铺业态占比：;江南雅筑商铺业态占比：;江南第一城商铺业态占比：;项目商铺整体业态比：;较高的空置率 经营状况一般;带租约销售缺乏吸引力（租金/想象空间）;;本项目需以销售为导向建立营销核心价值体系。; 项目在营商铺业态占比（不含空铺）：; 东莞成熟社区案例借鉴：; 东莞成熟社区案例借鉴：;大型社区商业（经营成熟成长中）; 文化街区与物业的结合案例：;本项目最终也将成为主次清晰的多主题社区型综合商业街区。;三、项目定位;;当前营销回顾：;营销核心点阐述：;本项目营销核心点：;项目核心营销点释义：;项目核心营销点策略：;项目价值点梳理：;街铺价值借鉴：;街铺价值借鉴：;街铺与住宅价格比较：;东莞的街铺价值并没有显现，有较大的挖掘与升值空间。;400多间商铺，总建筑面积近3万平方米。;引导消费者认识街铺的价值就是本项目营销核心价值体系建设的过程。;三、定位;三、定位;营销价值策略体系：;百万大社区,4万平米纯街铺;依托百万社区，保障投资价值。;纯街铺，零风险投资选择。;投资洼地，百分百升值空间。;项目案名建议一：;项目主推广语：;项目备选案名：;建立营销价值体系是一个系统动态的过程，包括内容：;建立营销价值体系的根本在于引导投资需求方向。;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;三、定位;4.1 包装宣传 4.2 整合营销 4.3 价格策略;项目通过主题清晰的市场定位和合理的建筑规划，项目的投资??景和经营前景得到了合理的展现，因此在销售推广过程中，将加强和强化项目的核心卖点，根据不同销售阶段采取不同的推广策略：;在媒体推广策略上根据目标客户群的判断，结合目标客户群的日常生活习惯、受众的媒体、信息获知的途径等进行综合分析，进而展开针对性的推广，从而达到有效的传达项目销售信息、节省项目营销成本，达到推广的最大化目标促进销售。;商铺全面包装：;情景包装示意：;社区包装：;样板铺包装：;商家资源利用：;合理利用平面媒体放大商业的冲击力，在设计版面上追求清晰而震撼的视觉冲击。;价值体系阐述：;房地产投资客：东莞/深圳重复购买4套住宅、商铺或写字楼客户； 购房业主(写字楼/商铺）: 2009年之前购房，并且房屋总价250万以上者； 私家车主: 购买年限不超过5年，车总价在60万以上； 公务员: 处长以上级别，含副处级干部 银行存款客户: 银行定额存款额300万以上客户 信用卡金卡及理财险大客户：200万元以上理财客户 私营企业主 ：注册资金在1000万以上； 高级职业经理人：税后月薪3万以上； 手机移动数据:手机移动钻石卡。;投资客户资源：;整合销售策略：;整合营销;房地产销售尤其商业项目销售,销售中心的销售氛围营造是销售成功的关键所在,我司在项目操作过程中通过以下营销手段聚集人气、提高发售当天的成交率、实现项目销售收益最大化：;大客户提前购买的必要性： A、预防客户流失——-因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的面积较 大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买 的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失； B、提高公开发售率——大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发 售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率； C、铺位产权集中——-大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。;整合销售策略：;①;分期;;租金还原法;比较项目;上东国际商铺户型;类比项;一层商铺售价约为8520元/ ㎡;综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发；