项目前期定位报告.pptVIP

基于市场环境、区域价值和开发目标，确定项目在市场中的基本站位 在对开发背景进行研究后，我们对项目的市场站位有了初步的认识，并据此进一步研究目标市场 大连市房地产板块格局——不同的资源决定了各板块的价格平台 大连市中高端城市住宅根据所依托的资源不同可以分为三类 城市核心公寓：依托核心地段价值，高容积率，小规模，投资、商务、外销 海景公寓：海资源成为压倒性资源，外地客户占50%以上，度假和日常居住兼有 非核心区中高端城市住宅：本地中高端客户为主，日常居住 中高端城市住宅市场分析结论——板块格局形成，各板块特征鲜明 中山区和西岗区未来供应量少，甘井子区为低端市场，本项目将主要面临沙河口区内部的竞争 区域存量土地分析——项目周边土地存量大，未来一到两年内将集中放量 区域周边存量住宅用地建筑面积达到80万平米，加上幸福e家等项目的后续供应，未来供应量将超过100万平米，竞争激烈 五一路以南的项目主要依托海资源，属于泛星海区域，预计单价将高于8000元/平米； 五一路以北的项目预计价格在7000左右； 典型在售和潜在供应项目分析 竞争分析总结——主要竞争风险来自潜在供应 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 ——大连，向西看 ——和海保持冷静的距离 ——高知高产 ——人文宝地 把握城市西拓的战略时机 瞄准中高端市场 充分兑现区域价值 项目目标市场分析 项目市场站位考虑 大连中高端城市住宅研究 中低端 中高端 小高层、多层 小高层、多层 小高层、多层 小高层、多层 小高层、高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 产品类型 / / / 教育、人文 产业、山、海 城市、商业 海景 城市、商务 海景 核心资源 低端 5000 西南科教区域 中端 高端 顶端 4200 华南泉水区域 8000 城市核心区域 4000 机场新区区域 4500 西山区域 7000 软件园-台山-南沙 7500 西安路区域 8000 星海区域 8500 东部区域 价格平台 区域 华南泉水区域 机场新区 西山区域 东部区域 城市核心区域 星海区域 西南科教 软件园-台山-南沙 西安路 目标市场研究范围界定：大连市中高端城市住宅市场。 非核心区中高端城市住宅 中山九号、伊景华园、花样年华 以高层和小高层为主，功能多元化 价格在8000以上 产品品质较高 主要依托核心地段的城市资源、商务资源等 城市核心区域 城市核心 公寓 海景公寓 华邦上都、德源、福佳新天地广场 以高层、小高层为主 价格在7500元以上 产品品质一般 依托城市资源和商业资源 西安路区域 一品星海、世纪经典、星海假日、半岛听涛 以高层公寓为主 价格在8000元以上 建筑形象突出，整体品质一般 主要依托海景资源 星海区域 代表楼盘 特征 分布板块 以小高层、高层为主 价格在7000左右 产品品质较高 主要依托产业、城市资源 以高层公寓为主 价格在8500以上 产品品质较高 依托海景资源 康派、幸福e家 软件园-台山、南沙 帝泊湾、滨海阳光 东部区域 新盘 投资客，一期老业主 均价8000元/平米 30-50一居 6万平米，1栋30层，容积率4.5 花样年华2期 投资客和商用 地缘性和外地客户；办公40%投资20%自住20% 客户 新盘 04年推出，已售80% ，尾盘 销售情况 均价8800元/平米 均价9000元/平米 价格 44-69一居、90二居、100以上三居 110-130两居、130-160三居、50-90一居 主力户型 10万平米、1栋30层高层、容积率11.1 6万平米、2栋高层、容积率12 基本情况 图片 伊景华园 中山九号 名称 由于土地稀缺，城市核心区公寓整体规模小、单体体量大、容积率高，其居住舒适性差，其客户以投资客和商用客户为主，主打地段与城市配套。 05年三月开盘，50% 私营业主 外地客户超过50% 起价7280元/平米 165以上的三居 7.2万平米，4栋17层，容积率5.6 金玉星海 中山区金领、私营企业主、企业高管 客户 未开盘 新盘 销售情况 均价8500元/平米 均价8500元/平米 价格 140-160三居 120-228三居、108二居、220-520四居和跃层 主力户型 5万平米、5栋高层、3栋小高层、容积率2.5 12万平米、7栋30层、容积率3.8 基本情况 图片 半岛听涛 帝泊湾 名称 高层小高层公寓为主，户型尺度舒适，外地客户（度假、养老、投资）超过50%，依托一线海景资源。 高层小高层为主，户型尺度正常，以本地中高端客户日常居住为主，外地客户占15～30%，依托完善的城市资源和良好的居住环境。 05年10月开盘，目前销售80% 地缘性客户为主 外地客户15% 均价8500元/平米 130-160三居 4.2万平米、高层、多层、小