江阴金山新城项目09.06.11.ppt

江阴金山新城项目产品定位建议 2009年6月 项目印象 区域概况： 顾山镇地处江阴、无锡、常熟、张家港四市交界。西靠江阴长江大桥，北依张家港口岸，南临沪宁高速公路，东连大上海，为苏锡常交通枢纽。 顾山镇位于江阴市东部，面积49.71平方千米，户籍人口5.517万，外来流动人口约4万。 区域定位：新型绿色环保创业园区 项目印象 项目经济指标： 总用地面积： 4601㎡ 总建筑面积： 15482㎡ 建筑占地面积： 2360㎡ 绿化率： 15% 容积率： 3.36 建筑密度： 51.3% 地块不规则，规模较小 项目印象 项目周边： 暨南大道 东南向，沿江重要辅道； 途经长泾、祝塘、霞客、青阳等镇。 顾山客运站 新客运站，流动人口集中地。 现状河道 未来改建为道路。 锡沙线 沟通无锡的重要主干道。 交通便利，流动人口集中地 项目印象 区域市场： 本案 顾山商贸城（在售） 红豆佳苑（在售） 云蝠苑（已交房） 优势： 商业业态多为生活配套，集中休闲娱乐场所较少； 区域私营业主众多，潜在消费力较强。 劣势： 区域房地产市场发展缓慢； 区域商业消费多集中在镇区； 区域规划滞后，外部人群导入力差； 本案距离镇区较远，消费群导入有难度。 本案存在较大风险 项目解析 目前一般车站商圈已经形成中档以及低档产品为主的商业氛围； 本案整体面积约 1.5万 平米，不具备集批发、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大 型商业、商务业态雏形； 目前顾山房地产投资类产品整体档次不高，商业地产还仅仅局限在功能性上的满足日常生活，影响了投资者的投资心理需求和投资取向； 本案未来三面环路，周边人流量较多，吸引人气是关键； 本案的铺面单位面积较小，可任意拆分、组合，尽量满足各个层次投资者的需要。 整体思路： 项目解析 SWOT： 项目解析 产品定位： 商业经营内容定位： 本案应充分结合消费人群的特征，动静分离；沿街门面房部分尽量做开放业态，海纳百川。 楼层经营业态定位： 1F：小超市、百货特产、中低端餐饮、网吧等符合流动人口消费特点的业态为主； 2~3F： 休闲娱乐一条龙（KTV/足浴/会所等相关业态）； 4~6F：经济型酒店。 产品建议： 1F（主要针对车站流动人群）: 可参考无锡汽车站底商业态； 充分考虑流动人口的档次； 控制商铺面积，降低投资门槛。 项目解析 项目解析 产品建议： 2~3F（主要针对区域内外私营业主）: 弥补区域内缺少一站式休闲娱乐场所的空白； 可参照无锡站前商贸街； 建议3F进行整层招商；2F面积切分，进行多种休闲娱乐业态的组合。 2F: 3F: 项目解析 产品建议： 4~6F：经济型酒店 经济型酒店可行性分析 经济酒店选址要求： 经济型酒店选址要求人口流动快、密度高、交通方便的区域； 经济型酒店内部以客房为主要经营项目，餐饮、康乐、会议等配套设施没有，所以酒店四周之内应有满足客人综合需要又步行可及的餐馆、酒吧、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，交通站点也应较近。 临近镇客运站，流动人口密集； 三面环路，交通方便； 本案具备休闲娱乐设施。 具备经济型酒店选址要求 经济型酒店可行性分析 经济酒店规模要求： 经济型酒店每层设置16~20间客房，总层数不超过10层的设定是比较理想的； 恰当的总建筑面积应该限制在6000~10000平米之内。 本案4~6F平面层面积7792平米； 分隔后总有客房150间，平均每层50间。 基本符合经济型酒店规模要求 经济型酒店可行性分析 小结：本案基本符合经济型酒店的设置要求 在顾山镇市场中，本案作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。 鉴于面临资金和经营两大问题，根据本案目前情况，该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求： 在短期内能快速回笼资金 能保持并促进对本案的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择： 整体出让 抵押贷款 产权式酒店 经济型酒店可行性分析 整体出让：寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让。 判断： 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但在管理权上会造成损失。 经济型酒店可行性分析 抵押贷款：按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 判断： 抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但对于现金流的返还速度有限，且又会让发展商背负沉重利息负担。 经济型酒店可行性分析 产权式酒店：将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。 判断： 产权化销售不仅能一次性回笼大量资金