房地产如何进行融资资本.pptVIP

* The end Thanks! 地址：深圳市福田区益田路南方国际广场A座2212—2216室 * * 房地产如何进行融资资本运作 核心机密文件 *  内容提纲 什么是投资银行 什么是房地产金融 什么是房地产投资基金 如何撰写《融资商业计划书》 什么是房地产融资 实操案例 * 什么是房地产金融——用金融工具来解决房地产问题 房地产金融简单来说就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产金融也指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 主要包括银行及其他金融机构为房地产开发、流通和消费领域提供的各种金融服务，具体包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产投资基金、房地产保险、房地产融资租赁、房地产典当等。 * 什么是投资银行——金融中介、理财机构 投资银行是沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置的非银行类金融机构。 投资银行承担的是一种金融中介（做媒）的作用，对于投资者来说，可以理解为是一种理财机构。 投行的功能及业务模式 基金募集与管理 市场研究、 投资咨询 资产管理、 个人理财 企业重组、并购 企业及项目融资 投资银行 证券发行、 承销、交易 * 什么是房地产融资 ——房地产经营资金的筹措与运用 融资是指公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式和渠道筹集经营资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产和经营管理活动需要的理财行为。 发行 信托计划 民间 私募 联合开发 IPO，增发、配股等 公司债、可转债、融资券等 房地产投资信托基金（REITS） 信托贷款 股权信托 收益权信托 短期过桥贷款 三方委托贷款 民间抵押贷款 信用贷款 封闭贷款 抵押贷款 股权合作开发 合伙开发 上市、 发债 国际 私募 融资途径 银行借贷 战略型私募 财务型私募 上市前私募 常见的房地产融资途径 * 介绍几个概念 私募融资： 私募融资是一种面向特定投资人（不涉及公开发行股票）的权益（股权）或债务融资行为，这种融资行为是建立在合同基础上的。典型形式包括向战略合作伙伴定向增资、向机构投资者私募发行、向外部个人投资者私募发行等形式。 私募融资是除银行贷款和公开上市之外的另一种主要的融资方式，在许多情况下，对于尚无法满足银行贷款条件和上市要求的房地产企业，私募融资甚至成为唯一的选择。 信托融资： 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托完成的是受人之托代人理财的功能，信托将零散的资金汇集起来，由信托公司等机构运用于各种金融工具或实业投资，谋取资产的增值。信托的产生同时也拓宽了投资者的投资渠道。 * 不同融资途径的简单比较——不同的融资途径有着不同的过程和结果 银行借贷 优点： 资金充裕、操作模式成熟 融资成本相对较低 开发企业较熟悉 缺点： 公司规模歧视 审批较慢、手续较繁琐 易受国家金融政策影响 上市、发债 优点： 募集金额较大、可控性强 上市有利于改善公司资本结构 扩大公司影响力，提升品牌 缺点： 审批较困难 价值易受资本市场的波动影响 易受国家宏观调控政策影响 民间私募 优点： 操作周期较短 门坎相对较低，合作方式灵活 缺点： 资金额度相对较小 融资成本较高 须关注资金的真实性和合法性 优点： 资金额度较大 合作方式相对灵活 能为企业带来先进的运作经验 缺点： 投资者对项目要求较高 融资成本相对较高 操作周期可能较长 受国家外汇管制 国际私募 优点： 资金来源渠道丰富 能享受专业的投资管理服务 合作方式多样 缺点： 对企业和项目要求较高 融资成本相对较高 易受国家金融政策影响 信托 联合开发 优点： 操作周期可能较短 合作方式灵活 有利于企业优势互补 缺点： 责、权、利关系不易协调 领导层经营思路可能发生分歧 * 上市/发债、银行贷款、私募融资的比较——目前房企最重要的三种融资途径 比较因素 股市融资 国内银行贷款 私募股权融资 融资人 拟上市公司 所有企业 以非上市公司为主 融资规模 较大 不等 不等 对企业的资格要求 较高 较低 不一 融资成本 较高 （视市盈率和股市表现） 较低 （基准贷款利率浮动） 最高 外资：年15%以上 民间：年20%以上 融资操作周期 IPO一般在一年半以上 一般2—3个月 外资：3—6个月 民间：1—3个月 资金提供方风险分担 平等分担 （风险最高） 不分担 （风险最低）