香港路项目最终ISO.pptVIP

中部正在崛起！ ——曾被低估的武汉地产价值如何才能被撬动？ 历史汉口：商贾云集之地 现代汉口：商机！商机！商机！ 发展汉口：升值！升值！升值！ 优势： －－4000平米景观绿化； －－位于香港路、台北路风情街中间段，闹中取静； －－处于江汉商务区、居住区、商业区三区交点； －－处于市中心地段，周边配套完善，交通便利； －－户型设计为紧凑型户型，面积适中，具有较强的市场接受度； －－总体规模不大，销售周期较短； －－商业网点层高7.5米，使用率较高，市场接受度较大； －－建筑密度仅36.6％，与区域其他同类楼盘相比具有较大的优势； －－项目周边居住氛围浓厚； －－商业沿街面较长。 主力客户：区域企事业中高层管理人员，高级白领；区域原居民（改善型置业）；区域辐射范围内经商户，江汉区、江岸区拆迁户等。 辅助客户：武汉市的长线投资客，外来购房者。 目标客户细化分析 商业经营业种建议： 业种选择： 特色餐饮、咖啡馆、酒吧、专业美容、健身房等中高档次，以休闲、娱乐为主的经营品种。 中高档次楼盘； 宣传之重点：地段优势，产品优势、生活方式； 核心思想——“倡导一种高尚的都市生活体验”； 体验式营销与传统式营销 楼盘分期推出，采取先住宅，后商业的入市销售策略； 住宅共三个组团，分别为雅云阁组团、雅辉阁组团以及丽景阁和丽天阁组团，三大组团分期入市，依次为： 入市组团阶段划分理由： 划分原则：保证整个项目产品在一定的速度下完全顺利去化 保证价格的不断提升 三大组团硬性条件比较(户型、朝向、景观、环境等） 雅辉阁靠近西马路，形象差，道路狭窄，在整体社区的规划中相对独立，产品组合均为主力产品，市场接受度大，先期推出，实现销售旺势，促进后期产品的去化及价格的提升； 雅云阁在产品设计组合方面不够合理，与主力产品设计落差较大，先期推出会对整个项目的定位、形象造成一定的消极影响； 建议：对雅云阁组团的进行全新包装，量身打造，实现价值的提升，并在最后作为精品房源推出； 针对2006年中国农历春节的时间较往年来得要早（2006年1月29日），同时考虑到项目的建设工期及周边潜在、现实同类项目的竞争环境，为了能使项目硬件设施及时配合本项目的市场宣传推广，建造与装饰能达到预期的效果，应预留一定时间，保证其质量与效果。以下给出初步拟定的时间节点控制。 阶段时间：2005年10月 阶段性销售工作重点：客服中心装修、简易销售资料试探市场、客户积累、参加房展会、楼盘三维动画完成、完全生活手册的编写等 阶段性价格策略：无公开价格，排摸市场，前期积累进一步拟定售价 阶段性推案计划：无可售单位 阶段性活动节点：客服中心装修、10月份秋季房展会、 “回归市中心” 主题PR活动、完全生活手册的编写 阶段性推广手段： DM：针对主要客户群，在金融街及香港路、台北路主要商务楼宇及咖啡馆等场所进行派发； 软性新闻： 《武汉晨报》、《楚天都市报》上发布以 “回归市中心，体验都市风情”为主题的软文，引起社会关注与参与，同时突出本项目的“市中心”区位特征与表达本项目所倡导的生活理念； 房展会： 房展会提前确定展会开展时间并寻找最优展位，在房展会期间进行DM的派发，及相关的参与性活动，房展会展位设计同样要融入项目核心要素与“体验式营销策略”的理念。 阶段时间：2005年11月～2006年1月 阶段性销售工作重点：VIP卡/联商卡发售、客户积累、销售培训等 阶段性价格策略：无公开价格，排摸市场，进一步调整售价 阶段性推案计划：无可售单位 阶段性活动节点：金融街主要商务楼宇据点展示、 “我的领地”社区环艺小品设计方案征集活动 阶段性推广主题：“我的领地由我设计” 阶段性推广任务：进一步塑造项目品牌形象，推广项目概念，积累核心客户 定价依据： 区域同类产品市场价格 市场预测 资金回流 稀缺性定价原则（本项目作为目前汉口中心区首个低密度、高舒适度的小高层产品，在汉口市中心区域具备较大的稀缺性。） 区域周边同类产品价格： 万科8号：2005年底开盘，预计开盘均价为5500元/平米，商业2万元/平米； 中侨观邸：目前均价在6100元/平米左右； 台北名居：2005年底开盘，预计开盘均价为4300元/平米。 制造品质优越、总价合理的舆论声势 在项目推出前，炒作发展商实力的同时，有意向业内人士和新闻媒体透露项目在区域中品质优越、总价合理的特质，从而在正式开盘公开价格之时，造成项目性价比高的形象。 商业部分整体营销策略为： 招商先