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和谐发展房地产市场调控要点 　　[摘要]房地产业具有天然的垄断特性，可用于居住和投机，在缺乏有效监管的市场环境下，供给方利用房地产的垄断势力进行定价或抬价，导致投机盛行。区别对待房地产业的真实需求与投机需求，减少不恰当的金融支持，降低流动性、遏制过度投机，增加经济调控手段，纠正房地产价格，是构建和谐的房地产市场秩序，促进房地产业良性发展的必要措施。 　　[关键词]房地产市场；房地产定价；宏观调控；垄断 　　[中图分类号]F293.33　[文献标识码]A　[文章编号]1007-5801(2007)05-0073-05 　　 　　一、房地产市场的不和谐现象 　　 　　(一)房地产行业发展不和谐 　　据国家发展和改革委员会、国家统计局调查显示，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5％。新建商品住房销售价格同此上涨8.1％，其中北海18.6％、深圳16.1％、南宁12.0％、乌鲁木齐12.0％、北京11.6％、石家庄9.3％、宁波和南京均为9.2％等。二手住房销售价格同比上涨7.3％，其中深圳21.4％、襄樊13.4％、常德10.9％、南充9.8％、郑州9.3％和北京9.1％等。非住宅商品房销售价格同比上涨6.0％。 　　以上是自2003年国家对房地产行业调控以来，人们司空见惯的每月房价上涨数据之一。该等数据直接折射出房地产行业的本身不和谐：畸高的房地产价格导致真实的住房需求得不到满足，同时大量房地产被囤积待价而沽，形成虚假繁荣的非正常市场信号；市场被卖方操控，陷入无序状态。 　　 　　(二)房地产行业与政府调控政策不和谐 　　在堪称“十二道金牌”的诸多调控政策环境中，房价一路狂飙，违背政策初衷，政令在房地产行业遭遇尴尬境地。房地产行业出现政令不畅的同时。过度强调房地产的经济地位和作用，只能放大房地产价格调整的副作用。 　　 　　(三)房地产行业与社会发展不和谐 　　1、畸高的房价损害了公民的居住权。 　　房地产属于生活必需品，居住权是公民的基本权利。完全市场化的条件下，居民实际收入水平与房地产价格的关系决定了公民居住权的实现程度，决定了房地产市场需求的性质。 　　以北京房价为例，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总??的调查结果，2007年前4个月北京四环路以内住宅期房均价达到13121元/m2；四环至五环路均价突破万元，达到10616元/m2。假设按小于北京市户均面积的90m2为标准购房，居民必须月均税后纯收入达10000元，在不计利息及物业、水电等其他费用的条件下，削减其他一切消费支出后积攒90个月(7.5年)以上才能买得起一套五环以外的住房。而据统计，北京市职工平均月工资远未及10000元，且年平均工资达到平均水平及以上的职工人数占全部职工人数的比重为39.3％，没有达到职工平均工资的人数占60.7％。 　　政府提供的屈指可数的“经济适用房、廉租房”只有符合低保条件的人群能申请享受，根本解决不了大部分收入介于低保标准和达到购房能力之间的“夹心层”人群的住房问题；可见大部分居民已经被高房价不同程度地剥夺了居住权利，市场以满足投机需求为主。 　　2、高房价阻碍城市化和工业化进程。 　　高房价直接增加城镇居民的生活成本和社会运行成本。降低社会福利，阻碍城市化进程。高房价导致生产成本上升，同时将大量的社会资金凝固在不动产上，使其他行业得不到充足的资本，其产品市场得不到有效需求支持，对其他行业发展极其不利，影响国家的产业核心竞争力。 　　3、房地产投机威胁经济安全。 　　土地是人类赖以生存的根本资源，房地产涉及国计民生。安居才能乐业，投机导致居无定所或居住成本过高，必然影响社会安定。如果继续维持房地产投机。放任房地产行业无止境地搞“圈地运动”，将会大幅缩减耕地面积，影响“确保18亿亩耕地”战略计划，威胁粮食安全。 　　从众多的国际经济危机案例分析，如果不加警惕，房地产会与证券、汇率一道成为国际游资袭击经济系统的武器，引发致命的经济危机。欧美扰乱日本、东南亚国家经济金融体系的手法呈现出惊人的相似性：首先鼓吹所谓的市场经济逻辑，迫使目标国开放各种市场，尤其房地产和金融市场；其次购买大量的房地产和证券资产，作为资金载体；然后使用经济、政治甚至军事的手段胁迫目标国货币升值；在掌控目标国房地产、证券、外汇市场的主导权之后，哄抬价格，制造泡沫，形成对资产和货币双升值有利的环境；在获取暴利后，逐步撤资，引发目标国的经济、金融动荡和危机，进而又使目标国货币贬值；最后达到掠夺目标国资源、袭击目标国竞争力的险恶目的。当年日本咄咄逼人的产业竞争力和经济强势，就是毁在无警惕地开放市场、货币升值、容忍房地产投机及股市泡沫等组合手法中。中国的自身状况及正遭受的国际待遇与日本有惊人的相似，唯有产