温跃：建筑物区分所有权的共有部分-一个看似馅饼的陷阱.docVIP

温跃：建筑物区分所?有权的共有部?分--一个看似馅饼?的陷阱 1、不知是谁最早?想到在商品房?买卖中搞出个?公用建筑面积?分摊这个馊主?意的？！由于商品房是?按照面积计价?的，一平方米几千?元或者几万元?的价格下，开发商以交付?的实际套内建?筑面积计算销?售面积往往感?到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套（单元）与公用建筑空?间之间的分隔?墙以及外墙（包括山墙）等共有部分是?开发商花钱买?的地和建设起?来的，因此开发商玩?了小聪明把这?些共有部分的?面积折算到每?套房子的面积?中去，要业主分摊这?部分费用，因此搞出了每?套销售面积包?含公用建筑面?积的分摊这种?鬼把戏。因此，当业主购买了?100平方米?的套间时，实际得房面积?，即套内建筑面?积只有80多?平方，另外10多平?方是业主花了?钱但搞不清在?哪里的共有面?积，当然，开发商安慰说?：共有面积是每?家都要用到的?，在房产证上清?楚地写在那里?了，你的钱也没有?白花呀，至少是个心理?安慰，就像人民银行?是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分?费用摊到你们?身上了，你们买单了，仅仅得到的是?房产证上几个?面积的数字而?已。 2、聪明反被聪明?误！如果开发商知?道后来发生的?不可控制的后?果（业主们群情激?昂地争夺车库?、会所等产权的?事情大量出现?），开发商再也不?会干这种蠢事?了。因为完全有别?的可以替代的?方式来做这件?事情。最初人们，包括开发商都?比较朴实，都用经济学的?方式来计算实?际销售的面积?成本，把共有部分的?费用折算成公?摊面积给了业?主，开发商还以为?占了便宜。其实，共有部分的费?用即使要让业?主买单，也可以不折算?成公摊面积，而是分摊到套?内建筑面积的?价格中去，看起来每平方?米的价格高了?些，但是少了很多?的法律上的麻?烦。换句话说，开发商可以只?卖套内建筑面?积，房屋的所有共?有面积，包括小区内的?所有公用面积?和设备，开发商都可以?把所有权保留?在自己名下。因为开发商购?买了全部小区?的土地并投资?建造了小区，对小区内全部?公用的地域和?设备都依法享?有原始或继受?取得的物权。 3、潘多拉盒子打?开后，人们往往控制?不了后果的，玩小聪明的开?发商也是一样?。由于公摊面积?这种做法得到?了政府的认可?，所以，建设部就出台?了《商品房销售面?积计算及公用?建筑面积分摊?规则》，其最初的目的?还是善良的：为保护消费者?的合法权益，规范商品房销?售行为，减少商品房销?售过程中买卖?双方间的纠纷?，特制定《商品房销售面?积计算及公用?建筑面积分摊?规则》（试行）。 ?? 其第五条? 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售?面积即为购房?者所购买的套?内或单元内建?筑面积（以下简称套内?建筑面积）与应分摊的公?用建筑面积之?和。 ??? 商品房销售面?积＝套内建筑面积?＋分摊的公用建?筑面积。 ??? 第八条? 公用建筑面积?由以下两部分?组成：??? 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过?道、地下室、值班警卫室以?及其他功能上?为整栋建筑服?务的公共用房?和管理用房建?筑面积；??? 2．套（单元）与公用建筑空?间之间的分隔?墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影?面积的一半。??? 第九条? 公用建筑面积?计算原则??? 凡已作为独立?使用空间销售?或出租的地下?室、车棚等，不应计入公用?建筑面积部分?。作为人防工程?的地下室也不?计入公用建筑?面积。 4、起初，业主们也没有?多在意房产证?上记载的公用?分摊面积究竟?是指什么，仅仅对实际得?房面积少于房?产证上的记载?面积耿耿于怀?，但看到小区内?小桥流水、鸟语花香的怡?人环境，心里的那点不?平衡也就消失?了。但是，人是会变的，按照法治的假?设前提是：人性恶。当看到开发商?把小区车库和?会所等设施出?租、出售得到很多?钱时，贪婪的欲望就?开始了膨胀，回家拿出房产?证一看，我还分摊了公?用面积，他们怎么能够?把我分摊的东?西拿出去赚钱?呢？但是细一想，房产证上的公?用分摊面积就?那么十几个平?方，好像不能包括?车库和会所。但是，业主们很朴素?地想到了：开发商已经把?整个小区开发?费用分摊到每?个单元的套房?的价格里了，我们业主已经?为整个开发项?目买单了，因为开发商不?会做亏本的生?意的。现在开发商又?把已经分摊到?每个业主身上?的车库和会所?等，又卖了一次。显然奸商呀！维权意识觉醒?的业主们纷纷?起诉开发商，要开发商归还?车库、会所等产权给?全体业主。 5、最初，法院也被群情?激昂的业主搞?懵了，有的法官真的?去审查开发商?是否把车库、会所等费用打?入销售的房子?的成本了。完全是个经济?学的计算了，殊不知经济学?的成本利润是?不能决定法