第八章　成本法及其运用2016建工房估-理论方法基础讲义（全）.docVIP

第八章　成本法及其运用 　　考情分析　　■考题所占分值大　　■理论性非常强，技术含量高　　■计算题多，难度大 　 　 单选 多选 判断 计算 合计 2011 题量 4 2 　 6 分值 4 4 　 8 考点 土地取得途径、成本法的积算价值、重新购建 价格、建筑物成新率 重新购建价格、物质折旧 　 　 2012 题量 3 1 2 1 分值 3 2 2　 12 考点 成新率、功能折旧的计算、成本法计算成本价值 开发利润率的概念 成本构成项目外部折旧 成本价值的计算 2013 题量 4 0 1 1 分值 4 0 1 10 考点 成本价值；成本利润率；经济寿命；建筑物折旧 　 成本法估价 成本法 2014 题量 5 2 2　 1 分值 5 4 2 10 考点 成本法各项目取值的情况；重置价值；建筑安装工程费的计算；功能折旧；成新率 土地征收补偿费用；成本价值的计算 重新购建价格；经济寿命 功能折旧 　　考试大纲要求　　1.熟悉成本法的含义；　　2.熟悉成本法的理论依据；　　3.掌握成本法适用的估价对象；　　4.熟悉成本法估价需要具备的条件；　　5.熟悉成本法估价的操作步骤；　　6.掌握房地产价格构成；　　7.掌握成本法的基本公式；　　8.熟悉重新购建价格的含义；　　9.熟悉重新购建价格的求取思路；　　10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；　　11.熟悉建筑物重新构建价格的求取方法；　　12.掌握建筑物折旧的求取；　　13.了解房屋完损等级评定的有关规定；　　14.了解房屋折旧的有关规定。 　　 第一节　成本法概述 　　本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（熟悉）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。　　1.成本法的含义：根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。　　所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是房地产在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。　　（完全不同于会计中的折旧概念）　　成本法是以房地产价格的各个组成部分之和为基础，来求取房地产价值或价格。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各组成部分加总。　　成本法中的“成本”并不是通常意义上的会计成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。　　本质，是以房地产的重新开发成本为导向，来求取房地产价值或价格。（注意和比较法、收益法的思路对比） 　　【例题】成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　） ?? 『正确答案』×『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建价格。参见教材P269。 　　2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的　　从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方最低卖价，不能低于他为开发建设所付出的代价。　　从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，房地产价格基于社会生产成本，如果高于必要支出及应得利润，则购买不合适，不如自己开发。　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发的必要支出及应得利润，则可接受的共同点是正常的开发代价，包括必要支出及应得利润。 　　3.成本法适用的估价对象（掌握）　　适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少发生交易而限制了比较法运用，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。　　化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针