楼市房价现状分析.pptVIP

“高烧”的楼市 2010年中国城市房价排行榜 排行 城市 新房均价(元/平方米) 1 杭州市 25840 2 北京市 22310 3 上海市 19168 4 温州市 18854 5 三亚市 18319 6 深圳市 16978 7 宁波市 13438 8 广州市 12560 9 南京市 12016 10 舟山市 10500 一、中国主要城市房价现状 北京 有效土地供应不足 上海 世博效应房价上涨 杭州 外地富人购“万元房” 南京 楼盘供给量未增加 成都 “城市中心论”引来疯狂 深圳 房价已是香港 的45% 广州 省会城市经济活跃 北海 房价涨幅全国第一 “房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。 联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)，即房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。 当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价。但据2008年《中国统计年鉴》数据显示，2007年，中国的房价收入比平均为15倍，北京为23倍。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化，已经到了不得不解决的地步了。 房价高涨，中国中产“被消失” 仿佛一夜之间，中国大城市的中产们有了深重的危机感。有学者指出，中国的中产阶层正在“被”分化中走向消失。日本作家大前研一在《M型社会：中产阶层消失的危机与商机》中阐述的穷者愈穷、富者愈富、80%的中产阶层向下流动的社会现象，在中国似乎有克隆的危险。 从物质上，“一座房子消灭一个中产”在2009年高涨的房价中可能成了现实。在北京，有机构统计表明，仅11月份的拟开盘项目均价，环比涨幅就达到了16.7%。 高额的房贷不仅影响了中产们的幸福指数，还进一步抑制了消费。更严重的是，由于这种物质上的紧缚，原本属于中产阶层的理性、稳定、闲适和精神上的富足，也变成了紧张、惶恐、惴惴不安。社会的稳压器，瞬间变成了加压阀。 楼市暴利催生年薪10万农民工 房地产开发的高额利润和惊人的销售，吸引了各行各业大量的资金进入，一些项目甚至出现24小时候不断施工场面。 一方面是农民工需求出现爆发式增长，农民工严重的供不应求，另一方面则是房地产的暴利导致开发商愿意不断大幅增加建筑工人的工资。 二、我国房价过快上涨的原因 房价过快上涨的根源在于供不应求，供求存在较大矛盾。 一方面，房地产市场需求旺盛；一方面，房地产市场的有效供给不足。 深层次的体制原因： 1、我国大陆城市土地、房屋供应模式 目前我国大陆城市土地、房屋供应模式模仿自香港 ，这种模式的基本特征是政府垄断土地供应，房地产开发商垄断商品房供应。 由于政府是土地的垄断者，所以人们预期，政府即使握有大量土地，也必然会操纵土地供应量，人为减少供应，以维持地价持续快速上涨的趋势，因为这符合政府利益。也因此，人们预期政府不可能对个人合作建房打开大门，不可能打破开发商的垄断地位，也不会认真查处开发商操纵价格的行为。 2、土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首 将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂出让，这在土地资源的分配上是一个大进步。但是，市场结构的改善是一个非常复杂的问题。实际上现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。 这种高度寡头垄断的土地买卖市场，还有它自己的一些特点：1、要出让的土地，挂是不连续挂的，是间断性的，有的在某家报纸上只刊登一天，许多购买者不知道；2、可能挂和拍之间时间很短，导致即使知道的购买者，也来不及了解有关土地的信息，信息不透明，不对称；3、土地出让在县、市、省、全国之间没有联网，没有形成一个市场体系；4、一些地区在土地招挂拍方面，免不了内部交易。 “土地财政”已经是各级地方政府财政收入的主要来源之一。 目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款，2007年的财政，许多地方政府的收费罚款的部分占到30%多，地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%，房屋成本中政府税费在40%-50%。地方政府搞建设要花钱，养人要花钱，搞公共服务要花钱。因此，它需要有来更多钱的道。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向房价的每一次涨幅，都会增加政府提高土地使