大通绿岛工作汇报06.pptVIP

* * 大通绿岛家园2006年营销思路汇报 联合地产 2005年12月 收官 历经三年的项目推广、两年半的项目销售大通绿岛家园经过我们的精心培育终成大器。从“北部第一盘”到“北部第一高尚社区”到“天津市具有影响力的中高档大盘项目之一”再到“北部地区房地产项目的霸主”，大通绿岛家园不断超越自我实现着一个个既定的目标。 我们将06年定义为大通绿岛家园的“收官”年。“竣工”、“入住”、“清盘”将凑响项目开发、销售的最强音；“任务”、“利润”、“品牌”将成为06年营销工作的主旋律。 市场的回暖以及政策面的利好已从外部铺就了06年的良好开局，同时，潜在竞争也已“危机四伏”。我们将拿出“闻鸡起舞”、“只争朝夕”的精神，乘势而上，使绿岛销售形成破竹之势，为大通绿岛家园画上一个圆满的句号！ 一、 营销推广目的 （一）、捍卫天津市场具有影响力的中高档大盘项目之一和北部房地 产项目霸主地位使之不可动摇。 （二）、确保06年底顺利清盘前提下实现较高“利润”。 （三）、通过营销推广实现品牌再次升华。品牌煅造是一个持续不断 的过程，项目的真实呈现将对品牌的升华产生强力地拉动。 二、 06年总量统计及分析 （一）、总量统计 别墅类： 组团 套数 面积（平米） 合同金额（万元） 生态街区 15 2637 1150 动感街区 83 14763 7036 格林风尚 24 5798 3017 总 计 122 23198 11203 其它： 组团 套数 面积（平米） 合同金额（万元） 格林风尚 49 5965 2356 格林尚座 212 25247 9571 底 商 32 4424 3100 总 计 293 35636 15027 （二）、分析： 1、总体分析 从以上两表可以看出06年销售总面积为58834平米，总房款26230万元 其中别墅与高层是完成06年全年任务的关键，总房款总计20774万元，占06年总销售额的80％。 2、各组团分析 格林风尚 销售率已达到91%，余房仅为49套，针对此种情况，留有3个月左右的时间消化上述余房应是较为合理的时间。 生态街区 现状 生态街区现有余房15套，其中一跃二1套三跃四14套，由于生态组团已经入住一年多了缺乏日常维护，与动感别墅相比较显得有些破旧，相比之下客户还是相对倾向于动感别墅。 现场措施： a)?针对性的对生态组团进行维护、整修工作 b) 制定相应优惠政策吸引客户关注，可以以特惠房形式推出，可以将价格上调后以较大的优惠进行销售，优惠幅度可在3个点左右。 动感别墅 现状 共10座楼128套房，已开6座，84套房，售出45套，销售率为35%已开楼座中余房户型比例为一跃二27套、三跃四14套 未开楼座中余房户型比例为一跃二21套、三跃四21套 可以看出由于受到顶层空中花园的吸引，在已开的6座楼中客户选择三跃四相对较多。 现场措施： 1、? 加强业务员培训，组织销售说辞，将客户引导至一跃二户型 2、?针对三跃四销售偏重现象，制定相应政策提升三跃四售价避免一头沉现象，实现最大利润值 格林尚座 现状 共4座楼324套房，已开3座，252套房，已售112套。 余房212套，户型比例为两室179套、三室33套 由于受到传统居住理念影响，再加上多层产品的同质化影响了高 层的销售速度，随着多层产品的清盘及施工进度的推进，且本月 高层样板间已落成，会将客户的目光逐渐引导至高层产品。 现场措施： 1、 加强业务员培训，组织销售说辞，消除客户购买顾虑，将客户引导至高层 2、? 充分利用样板间，多带客户看房，将高层优势一一展现 别墅的销售思路 1、由于目前别墅优惠政策相对较少，难免使得客户产生心理上的不平衡，因此在不同销售节点可适当的增加优惠幅度，平衡购房者的心理。 2、由于现阶段购买别墅的大多仍以北辰当地居民为主，因此，可在报广宣传上加大推广力度突出产品优势，吸引市内六区的购房者。 3、一、二期别墅打包进行全新包装。 三、区域竞争分析 项目名称 上市产品形式 目前概况 目前销售状况 面积 价格 06年上市面积 上市时间 御龙湾 叠加、联排、小高层 一期别墅2005年12月5号下销售许可证本，月底正式开盘，目前转协议中，二期销售许可证年初有望下来 二期销售1.2.3号楼共84户（售謦）4.5销售约60户（共70户） 小高层110-140别墅145-180 小高：4260叠加：4600 15万　 2期正式