绿城内部培训之中国房地产业成长期的竞争格局（贾生华，97P）.pptVIP

房地产业发展的历史机遇和挑战 浙江大学房地产研究中心主任 贾生华 教授 一. 中国房地产怎么了？ 从胡润百富榜说起 福布斯2000-2002年的排行榜由胡润制作，2003年后胡润开始自己制作胡润百富榜，福布斯排行榜则由范鲁贤制作。为了保证数据的一致性，选取2003-2006的胡润百富榜和2001-2002福布斯中国百富榜进行分析。 前100名 2001-2006年学历分布 前100名出生地分布 公司总部总体分布图 前100名行业分布 胡润富豪榜前10名行业分布 2006胡润房地产50富 50位房地产富豪的总财富2010亿元，平均财富40.2亿元。上榜门槛15亿元，是所有榜单里最高的。 朱孟依04年财富45亿，05年65亿，06年165亿。 中国房地产怎么了？ 在成为最主要的富豪生产线的同时 城市变了 房子好了 房价涨了 投资赚了 房奴来了 穷人骂了 专家乱了 政府难了 中国房地产业进入爆发期 万科的过去，自1991年上市以来至2004年，营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％ 。 2005年以来，进一步加速成长。 王石：万科加速发展的未来 二. 谁成就了房地产业爆发神话？ 比照汽车产业、IT产业、家电产业……… 房地产凭什么创富？ 制度变革带来历史机遇 过去30年哪些变化孕育了中国房地产业 1、住房制度改革 2、土地制度改革 3、房地产金融体系建设 4、房地产市场培育政策体系 1、住房制度改革——市场化 改革开放之前，在公有制和计划经济体制下，我国实行“计划建设，统一管理，单位分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。 1980年4月邓小平对中央有关负责人说，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。由此揭开了中国住房改革的序幕。 1980年代的住房改革以提高租金和公房出售为主，进展不大 1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1994第43号），开启了城镇住房制度全面改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 对房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发199823号文），该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。推行住房经济市场化。 2003年8月，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发2003第18号文），提出：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。 2、土地制度改革 ——政府垄断开发土地供应 土地是财富与权利之母 土地是财富之母，劳动是财富之父 土地问题历来是中国革命的根本问题 土地革命时期“打土豪，分田地” 抗日战争、解放战争时期“没收地主汉奸，减租减息” 解放后，农村“土地改革” 、“合作化”、“人民公社化” 、城市对资本主义工商业进行社会主义改造，“土地国有化” 1979年开始农村联产承包责任制 1986年开始城市土地使用权有偿出让 （1）土地所有制度 １９５４年９月２０日第一届全国人大一次会议通过、颁布了《中华人民共和国宪法》。这是中华人民共和国的第一部宪法 。 １９７５年１月１７日第四届全国人大第一次会议通过、颁布了中华人民共和国第二部宪法。 １９７８年３月５日第五届全国人大第一次会议通过、颁布了中华人民共和国第三部宪法。 １９８２年１２月４日，中华人民共和国第四部宪法（现行宪法）在第五届全国人大第五次会议上正式通过并颁布。 为了适应中国经济和社会的发展变化，全国人大分别于１９８８年４月、１９９３年３月、１９９９年３月、２００４