租赁契约篇房东之权利与义务-云端租屋.PDFVIP

中台科技大學法治教育 租賃契約之權利與義務 ~學生篇 吳紹貴律師 中信聯合法律事務所所長 租賃契約之權利義務篇 ~學生篇 一、前言 令人討厭之房客 1.常大吵大鬧無論白天晚上 2.任意破壞牆上打洞 3.遲交房租 4.不注意環境衛生 垃圾不到 5.不愛乾淨 房間髒亂 6.出入份子複雜 租賃契約之權利義務篇 ~學生篇 學生最在意之事情 （1）房屋、設備損害未修繕 （2）未經知會房客即擅入房間 （3）預收費用如水電費等，卻未有明確之扣減明細 （4）任意調漲房租或押金 （5）公共空間設備損害未處理或安全設施不足未改 善 （6）提早要求搬遷 學生租屋糾紛排行榜  1.修繕爭議：  天花板漏水、馬桶管路不通、傢俱或電器損壞  2.租期未滿，房東就要求房客搬家，提前 解約  3.押、訂金爭議：  租約到期，房東藉故扣押金，甚至不歸還押金  付過定金後，又不想住了，要求房東退款 審約與身分確認 租賃契約書  1.訂約時務必詳審契約條文，由雙方簽名、蓋章 或按手印，並寫明戶籍住址及身份證號碼，以免 日後求償無門，請特別注意。 契約簽署之方式  2.應注意房東是否為屋主或二房東，可要求房東 提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃 契約（應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定） 。  如果房東保證其為屋主，宜要求房東寫明：「若 出租人非房屋所有權人或有第三人對於出租房屋 得主張任何權利時，承租人得終止租賃契約。出 租人並應退還未到期已繳交之租金及押租金。」 租賃契約之方式  Q5 ：必須以書面為之嗎？口頭算不算？ 解析： 依民法第四二二條規定，不動產之租賃契 約，其期限逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。 故一般來說只要雙方就租屋之使用收益與 租金之支付意思表示一致，租賃契約即算 成立並不非以書面為之不可。 土地法之規定 第 100條 （不定期租賃收回房屋之限制） 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規 定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不 為相當之賠償時。 二、租賃標的物房屋之修繕義務：  Q ：房東若拒不修繕時怎麼辦？  （一）法律規定：  第 423條 （租賃物之交付及保持義務）  出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。  第 429條 （出租人之修繕義務）  租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔。  第 430條 （修繕義務不履行之效力）  租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。  （二）解析： 所以依民法第四三○條規定，房客可催告 房東定期前來修繕，一再不予以處理，則 房客可選擇自行修繕請求房東償還其費用 或於租金中扣除之， 甚而決定終止租約不 租了。 三、房東未經知會房客即擅入房 客房間之法律責任？ 臺灣臺中地方法院刑事判決 95年度易字第518號 被告因妨害自由案件，經檢察官聲請簡易判 決處刑聲請意旨略以：被告丙○○係告訴人 甲○○承租臺中縣大里市○○路○段四○○ 號二樓住宅之房東，近來因房租問題起爭執， 竟於民國九十四年五月十二日晚上八時三十 分許，未經告訴人甲○○許可，無故侵入告 訴人甲○○所承租位於上址之住宅。因認被 告丙○○涉有刑法第三百零六條